Vartotojų teisių apsauga energetikos ir komunalinių paslaugų srityje

Lietuvos vartotojų asociacija

P R O G R A M A

Įgyto naujo būsto problemų, susijusių su esminiais statinio trūkumais, statybų darbų defektais ir statybos bendrovių garantinių įsipareigojimų nevykdymu, analizė, pasiūlymai dėl jų sprendimo ir vartotojų atstovavimas šiose srityse

PROGRAMOS TEMA

Naujo būsto statybinių defektų, už jų šalinimą atsakingų statybos bendrovių garantinių įsipareigojimų nevykdymo analizė ir pasiūlymai dėl šių problemų sprendimo, iš esmės sustiprinant naujo būsto savininkų teisių apsaugą šioje srityje

Darbo ataskaita

2009 m. rugsėjis

Vilnius

Šis darbas atliktas pagal sutartį Nr. 25-28

“ Dėl finansinės paramos teikimo vartotojų teises ginančių asociacijų vykdomų vartotojų teisių apsaugos priemonių programų įgyvendinimui”

sudarytą 2009 m. gegužės 19 d. tarp Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos prie Teisingumo ministerijos ir Lietuvos vartotojų asociacijos.

Darbas buvo finansuojamas iš valstybės biudžeto lėšų, skiriamų per Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą prie Teisingumo ministerijos.

T U R I N Y S

I. Naujo būsto pirkėjų ir savininkų nusiskundimų analizė	3
Naujo būsto rinka	3
Paskolos	5
Kainų dugnas ?	6
Naujo būsto savininkų nusiskundimai dėl statybos defektų	6
Naujo būsto pirkėjų apklausa dėl statybos kokybės	12
II. Teisinis naujų statybų reguliavimas	17
Detalieji planai	18
Projektavimo sąlygų sąvadas	19
Statybos leidimas	20
Vietos bendruomenių įtaka	21
Statybos priežiūra	21
a) Statinio projekto vykdymo priežiūra	22
b) Statinio statybos techninė priežiūra	23
III. Statybos rangos sutartis	28
Statybos rangos sutarties samprata	28
Esminės statybos rangos sutarties sąlygos	28
Statybos rangos sutarties šalys	28
Kaina	29
Terminai	29
IV. Statytojo (užsakovo), rangovo ir subrangovo teisinė atsakomybė	30
Statytojo (užsakovo) teisės	30
Statytojo (užsakovo) pareigos	30
Statytojo (užsakovo) teisinė atsakomybė	31
Rangovo teisės	32
Rangovo pareigos	33
Rangovo teisinė atsakomybė	33
Subrangovo teisinė atsakomybė	36
Rangos sutarties šalių bendradarbiavimas	36
Rizikos pasiskirstymas tarp šalių	37
Statybos kokybės užtikrinimas	37
IV. Rekomendacijos būsto savininkui	39
V. Pasiūlymai dėl esminio būsto savininkų teisių sustiprinimo, užtikrinant statybos darbų kokybę ir šalinant atsiradusius statybos defektus	49
Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo projektas	52

I. Naujo būsto pirkėjų ir savininkų nusiskundimų analizė

Naujo būsto rinka

Lietuvai išgyvenant ekonominio nuosmukio laikotarpį, toliau tebemažėjo tiek naujų butų pardavimai, tiek jų kainos.

2009 metų II ketvirtį butų pardavimo kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai per metus sumažėjo 9%: Vilniuje -10%, Kaune - 5%, Klaipėdoje - 9%, Šiauliuose - 7%, Panevėžyje - 12%. Dėl itin spartaus kainų augimo bei didelės pasiūlos, didžiausias kainų nuosmukis, lyginant jas su kainų piko laikotarpiu 2007 m. pabaigoje, buvo Klaipėdoje - net 40%, mažiausias – 20% - Kaune.

2007 metų pabaigoje butų kainos Klaipėdos mieste buvo vos apie 10% mažesnės nei Vilniuje, o per 2008 metus uostamiestyje buvo pastatyta tiek pat naujų butų, kiek ir beveik du kartus daugiau gyventojų turinčiame Kaune.

Per antrąjį šių metų ketvirtį butų nuomos kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai sumažėjo apie 10%, o nuo 2009 metų pradžios - apie 20-25%. Šiuo metu Vilniuje gyvenamuosiuose rajonuose 2-jų kambarių senos statybos butų nuomos kainos prasideda nuo 500-600 Lt/mėn., kai 2008 m. pabaigoje tokių butų žemiausia nuomos kaina siekė 800-900 Lt/mėn. Įrengtų naujos statybos butų nuomos kainos šiandien startuoja nuo 800-900 Lt/mėn. Daugiau nei prieš metus už tokį būstą mažiausiai būtų tekę mokėti nuo 1,100-1,200 Lt/mėn. Vasaros pabaigoje didėjantis nuomininkų aktyvumas leidžia tikėtis nuomos rinkos pagyvėjimo trečiąjį šių metų ketvirtį, tačiau mažai tikėtina, kad nuomos kainos pasieks metų pradžioje buvusį kainų lygį.

Antrąjį šių metų ketvirtį Vilniuje naujos statybos butų, kurie rinkai buvo pateikti 2008 metais, yra parduota arba rezervuota 75%, ir tai yra 1% daugiau nei praėjusį ketvirtį, Kaune šis rodiklis siekia 80% (+3%), Klaipėdoje - 76% (+1%), Šiauliuose - 73% (+9%), Panevėžyje - 46% (0%), Druskininkuose - 63% (+5%). Kaip matome, geriausi antrojo šių metų ketvirčio pirminės rinkos pardavimo rodikliai fiksuojami Kaune. Viena priežasčių lėmusių tokią statistiką yra tai, kad Kaune, lyginant su kitais didžiaisiais miestais, 2008 m. pastatytų butų skaičius tenkantis 1,000-iui miesto gyventojui buvo 2 kartus mažesnis negu Klaipėdoje ir daugiau nei 3 kartus mažesnis negu Vilniuje. Šiuo metu Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir Druskininkuose neparduotų butų, rinką pasiekusių 2007-2009 metais, yra apie 3,500, iš kurių net 2,100 buvo pastatyti 2008 m.

Nekilnojamojo turto pardavimais užsiimančių firmų skaičiavimais 2009 metais Vilniuje turėtų būti pabaigtos ne daugiau nei 1.000-1.200 naujų butų statybos, nors 2008 m. pabaigoje buvo prognozuota apie 2.000-3.000 naujų butų. Tokiu atveju, Lietuvos sostinėje šiais metais bus pastatyta net 5-6 kartus mažiau butų negu 2007 ar 2008 metais, kuomet kasmet vidutiniškai buvo pastatoma apie 6,000 naujų butų. Kauno ir Klaipėdos miestuose prognozuojama, kad šiais metais naujų butų pasiūla, palyginus su 2008 m., sumažės 2-3 kartus, t.y. nuo 1,000 iki 300-500 butų.

Žvelgiant į 2009 m. antrojo ketvirčio butų pardavimų pirminėje rinkoje rezultatus matome, kad jie ženkliai prastesni, lyginant juos su ankstesniais ketvirčiais. VĮ Registrų Centro duomenimis, visoje Lietuvoje būsto sandorių skaičius antrąjį 2009 m. ketvirtį nežymiai išaugo, tačiau analizuojant naujos statybos projektus Lietuvos didmiesčiuose akivaizdu, kad šis augimas fiksuojamas senos statybos būsto sąskaita. Nekilnojamojo turto prekyboje tarpininkaujančių firmų duomenimis kai kuriuose naujos statybos projektuose siūlomo būsto skaičius ne tik nesumažėjo, o tik išaugo, nes dalis pirkėjų atsisako anksčiau rezervuoto būsto.

Griežta bankų skolinimo politika, sparčiai prastėjantys šalies ekonominiai rodikliai (mažėjantis BVP, darbo užmokestis, augantis nedarbo lygis) ir dar niūresnės jų ateities prognozės stipriai veikia būsto rinkos dalyvių lūkesčius. Dauguma potencialių pirkėjų mano, kad tiek ekonomikos, tiek NT rinkos padėtis artimiausiu metu negerės. Tai bene pagrindinė priežastis, kodėl susidomėjimas NT išlieka nedidelis kaip ir anksčiau. O prieš kelerius metus lūkesčiai buvo kitokie. Žmonės tikėjo, kad jie turės saugią darbo vietą, kad jų atlyginimas tikrai nemažės, o dar ir kils, o jei nekils, jie pereis į kitą įmonę, ten bus didesnis atlyginimas, o jei nusipirks NT, jo turto vertė dar labiau pakils. Dabar baiminamasi prarasti darbą, nuogąstaujama, kad bus mažesnis atlyginimas, kils problemų dėl bankų paskolų. Nemaža dalis žmonių nėra tikra dėl savo ateities. Vis daugiau potencialių, finansiškai pajėgių įsigyti būstą pirkėjų atideda būsto pirkimo planus „geresniems laikams". Žmonių apsisprendimui įsigyti būstą įtakos turi ir sklandantys gandai dėl lito devalvacijos - bijodami nacionalinės valiutos nuvertėjimo eurais, gyventojai skolinasi itin nenoriai.

Pirkėjai apsisprendžia pirkti būstą dėl itin mažos būsto kainos arba tuo atveju, jei būstas atitinka visus keliamus reikalavimus. Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjai turi kur kas daugiau galimybių palaukti nei pardavėjai (kurių nemaža dalis yra spaudžiami finansinių įsipareigojimų), derybos dažniausiai baigiasi pirkėjų naudai - t.y. svariomis nuolaidomis. Registrų centro duomenimis, šiemet per mėnesį vidutiniškai sudaroma apie 1100 būsto įsigijimo sandorių - beveik 2,5 karto mažiau, palyginti su praėjusiais metais.

Apibendrinant, reikia pažymėti, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinka šiuo metu išgyvena esminius pokyčius, kurie turės tiek neigiamos įtakos kai kuriems rinkos dalyviams, tiek ir teigiamų aspektų: būsto rinka iš „pardavėjų rinkos“ virsta į „pirkėjų rinką“, statytojai vis daugiau dėmesio skirs klientų poreikiams bei statys ir pardavinės rinkai patrauklius objektus; rinkoje beveik nebeliko spekuliantų, atsirado supratimas, kad parduoti bet kokio turto už bet kokią norimą kainą jau nebepavyks, rinkoje išliks tik profesionaliausios ir didžiausius finansinius pajėgumus turinčios statybų kompanijos.

Paskolos

Būsto paskolų sąlygos rinkoje ne geresnės nei praėjusiais metais. „Metinės palūkanos siekia per 10 proc., o eurais, bijodami lito devalvacijos, gyventojai skolinasi atsargiai. Prieš porą metų galima buvo gauti paskolų su patraukliomis maržomis, bankai pro pirštus žiūrėjo į kliento gaunamas pajamas, finansuodavo iki šimto procentų būsto vertės. Dabar jau dažnai prireikia ir papildomo užstato. Turi įkeisti bankui perkamą turtą ir kitą turtą, kuris garantuoja, kad turto vertei sumažėjus būsi pajėgus grąžinti paskolą, bent jau parduodamas butą.

Kita vertus, bankai siūlo patrauklias paskolų sąlygas perkant būstą iš jų pačių finansuojamų NT projektų. Jeigu žmogus pirktų bankų prižiūrimus butus, gautų labai palankias sąlygas. Tai yra vienintelis segmentas, kur galima pasiskolinti kur kas geresnėmis sąlygomis nei prieš pusmetį ar metus.

Kainų dugnas ?

Būstui pingant, kyla klausimas, ar jau pasiektas tas dugnas, kai kainoms žemiau nėra kur kristi. Tačiau prognozės dėl NT kainų tiesiogiai susijusios su bendromis ekonominėmis prognozėmis. Jei būtų žinoma koks metų pabaigoje bus nedarbo lygis, BVP, kokios bus bankų finansavimo sąlygos, tada būtų galima patikimiau pasakyti ar jau pasiektas kainų dugnas, ar ne. Viskas priklauso nuo to, kokia bus šalies ekonomika ir kreditavimo politika. Jei ekonomika toliau smuks, o bankai dar labiau griežtins kreditavimo sąlygas, akivaizdu, kad dugnas dar nepasiektas.

Perkantiesiems būstą komerciniais tikslais iš tikrųjų reikia gerai pasvarstyti, ar jau dabar pirkti būstą, ar dar palūkėti. Kita vertus, dabar yra palankus metas domėtis būstu ir pasitaikius palankiai progai jį įsigyti sau, ne spekuliaciniais tikslais. Kadangi galima gauti labai gerą nuolaidą, netgi nusiderėti iki mažesnės kainos nei dabartinis kainų lygis.

Tačiau esančia palankia situacija rinkoje gyventojai neskubės naudotis. Stebint prastėjančią šalies makroekonominę situaciją ir ypač darbo biržos skelbiamą dažnėjantį nedarbo pulsą, vis mažiau gyventojų drįsta užsikrauti ilgalaikes būsto paskolas. Nors tinkamas laikas pradėti ieškoti atpigusio būsto artėja (pardavėjai viešai mažina kainas, viešojoje erdvėje daugėja žinučių apie objektų varžytinių aukcionus ir pan.), panašu, kad gyventojai palankia situacija neskuba naudotis.

Naujo būsto savininkų nusiskundimai dėl statybos defektų

Buvo surinkti naują būstą įsigijusių gyventojų skundai, 2006-09 metais pateikti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos. Inspekcijos Statinių statybos priežiūros skyrius statybos kokybės ekspertizių neinicijavo, tačiau pagal gautus skundus organizavo faktinių duomenų patikrinimus statybos objektų vietose.

2006-09 mm Inspekcijoje gauti tokie gyventojų skundai dėl statybos defektų, išryškėjusių naujos statybos butuose ar namuose:

2006 m gauti gyventojų nusiskundimai dėl naujos statybos defektų

Namo adresas	Pardavėjas	Defektai
Taikos g. 263A-7, Vilnius	UAB „Mėnulio slėnis“, UAB „RD statyba“, rangovas UAB „Kamintras“	Blogai įrengtas stogas, lyjant lietui, drėksta sienos
Taikos g. 263A-12, Vilnius	UAB „Mėnulio slėnis“, UAB „RD statyba“, rangovas UAB „Kamintras“	Blogai įrengtas stogas, lyjant lietui, drėksta sienos
Ukmergės g. 300C-34, Vilnius	UAB „Modernus namas“	Butuose prie ventiliacijos šachtos šąla sienos
Ukmergės g. 367-19, Vilnius	UAB „Mabilta“	Neizoliuota vonios lauko siena, žiemą užšąla vandentiekio vamzdžiai, lauko siena suskilinėjusi
Juozapavičiaus g. 3, Vilnius	UAB „PVP“	Bloga namo sienų izoliacija, jas prapučia vėjas, po lietaus užpilami butai
Ateities g. 2E-18, Vilnius	UAB „Dalsta“ (stogo remontas)	Bloga stogo izoliacija
I.Kanto al. 25-27, Vilnius	UAB „Modernus būstas“	Balkonas be nuolydžio, po lietaus vanduo bėga į butą, bloga ventiliacija, pelija sienos virš langų, blogas apšildymas
Laisvės pr. 79D-30, Vilnius	UAB „Mabilta“, UAB „Kasyba“	Bloga sienų šiluminė varža, suskilinėjo sienos

2007 m gauti gyventojų nusiskundimai dėl naujos statybos defektų

Namo adresas	Pardavėjas	Defektai
Perkūnkiemio g. 43-2, Vilnius	UAB „Luidas“	Kanalizacijos vamzdyno defektas, vanduo iš klozeto išsilieja į butą
Baltupio g. 175-9, Vilnius	UAB „Arkada“	Neįrengta pertvara, neatlikti kadastriniai matavimai
Perkūnkiemio g. 15-13, Vilnius	UAB „HC ir R-IV projektai“	Blogai įstiklintas balkonas, nekokybiškos palangės, nekokybiškai įrengtos virtuvės palangės, lauko durys neužsidaro
Perkūnkiemio g. 47-11, Vilnius	UAB „Luidas“	Drėksta sienos, bute išsipūtusios laminato grindys,lupasi buto sienų dažai
Ateities g. 77-82, Vilnius	UAB „Molesta“	Po lietaus bute drėksta sienos, lupasi dažai
Gilužio g. 10-49, Vilnius	UAB „Modernus būstas“	Po lietaus bute drėksta sienos, šlampa langų angokraščiai, krenta tinkas, blogai įrengtas balkono slenkstis
Gilužio g. 8-27, Vilnius	UAB „Rūmas“	Įtrūkusi buto išorės siena
Gilužio g. 8-40, Vilnius	UAB „Rūmas“	Vonioje drėksta sienos, bloga vidaus garso ir lauko sienų hidroizoliacija, vidaus sienos pelija
Rato g. 12A-4, Vilnius	UAB „Sklypo servisas“	Virš langų suskilusios sienos, lyjant lietui per balkonus į butus bėga vanduo, nekokybiškai įrengtas laiptinės stogelis, nekokybiška lauko sienų apdaila
Naujoji Uosto g. 8A-12, Klaipėda	UAB „Danės sala“, UAB „Viremida“	Per lubas sunkiasi vanduo, nehermetiškos lauko sienos, blogai hermetizuotas balkonas, stiklai neužsandarinti, nekokybiškai suklotas parketas, sienos sutrūkinėjusios
Sporto g. 3-75,76, Vilnius	UAB „Mabilta“	Suskilę ir trupa įėjimo į namą laiptai, įtrūkusi namo siena ir izoliacija, sutrūkinėjusios lubos, drėksta sienos
Subačiaus g. 45A, Vilnius	UAB „Julenara“	Bloga stogo izoliacija, nekokybiškas parapetų ir vent. šachtų apskardinimas
J.Baltrušaičio g. 9, 11, Vilnius	UAB „Andova“	Krenta lauko sienų tinkas, bloga garažo ir namo stogo izoliacija, bute neveikia ventiliacija
Žolyno g. 41, Klaipėda	UAB „Agrekas“	Nėra traukos ventiliacijos šachtoje, prie langų pelija sienos, bloga garso izoliacija, automobilių stovėjimo aikštelėje po lietaus kaupiasi vanduo
Rato g. 12B-206, Vilnius	UAB „Sklypo servisas“	Pelija sienos vonioje, atsilupo dažai, nėra elektros, po lietaus šlampa lauko sienos
Ozo g. 25, Vilnius „Elektromarkt“ parduotuvė	UAB „CEC“	Nekokybiškai suklijuostos sieninės plytelės
Maironio g. 41A-32, 11, 12, 13, Palanga	J.Serepinienė, ūkio būdu	Blogai įrengti balkonai, teka stogas, lupasi dažai
J.Baltrušaičio g. 31, Vilnius	UAB „Vovytas“, UAB „Avižienių nekilnojamasis turtas“	Nebaigti montuoti ortakiai, nusilupo dažai, sutrupėjo lauko plytelės

2008 m gauti gyventojų nusiskundimai dėl naujos statybos defektų

Namo adresas	Pardavėjas	Defektai
Pušų g. 10, Vilnius	UAB „Sklypas“	Bloga balkonų izoliacija
Klevinės g. 36-6, Vilnius	UAB „Regina ir KO“	Pelija sienos, plyšiai, prasta šiluminė izoliacija
Neravų g. 39C, 39B, Druskininkai	UAB „Pamario namas“, UAB „Janapolė“	Su defektais įstatyti langai, durys
S.Nėries g. 109-240, Vilnius	UAB „Mabilta“	Bloga garso izoliacija
S.Žukausko g. 2, Vilnius	UAB „Mobusta“	Neizoliuoti karšto vandens vamzdžiai, nebaigti apdailos darbai, bloga pamatų hidroizoliacija
Baseino g. 8-16, Vilnius	UAB „Arteta“	Įskilusios sienos, nebaigti apdailos darbai, prasta šiluminė izoliacija
Vilkpėdės g. 7-2, Vilnius	UAB „VITTI“	Bloga pamatų hidroizoliacija
Santariškių g. 53-25, Vilnius	UAB „Eika“	Bloga garso izoliacija, įrengimų defektai (ventiliacija)
Jonažolių g. 13-6, Vilnius	UAB „Skirnuva“, UAB „Pavasaris“	Bloga šiluminė izoliacija
Kadagių g. 26-29, Vilnius	UAB „Kamintras“	Nebaigti statybos darbai, nesutvarkyta lietaus nuvedimo sistema
Ozo g. 10A, Vilnius	UAB koncernas „ALGA“	Bloga fasadų, pįerdangų šiluminė izoliacija, per deformacijos siūles sunkiasi vanduo, įtrūkę stiklo paketai mūro ir gipso kartono sienose
Viršilų g. 11-70, Vilnius	Nenurodyta	Bloga garso izoliacija tarp butų
Grinčiupio g. 3, Kaunas	UAB „LTC“	Bloga statybos darbų kokybė (nukrypimai kalant polius, kreivos sienos)
M.Mažvydo 7-24, Vilnius	UAB „Eika“	Netvarkinga hidroizoliacija, drųksta sienos, nekokybiškai įrengtas lietaus nuotekų surinkimas
Vytauto g. 7, Klaipėda	UAB „Ekosalai“	Nekokybiškai nudažytas fasadas, bloga vidaus apdaila, pelija garažo sienos
Slyviškių g. 10-24, Vilnius	UAB „Progresyvios investicijos“	Bloga garso izoliacija tarp butų ir laiptinės, pelija sienos
Ukmergė\|s g. 306, Vilnius	UAB „Mabilta“	Nekokybiškai įrengti stoglangiai, lyjant praleidžia vandenį
Perkūnkiemio g. 11, Vilnius	UAB „Ranga IV“	Nekokybiškai įrengtos durys

2009 m gauti gyventojų nusiskundimai dėl naujos statybos defektų

Namo adresas	Pardavėjas	Defektai
Rygos g. 6-165, Vilnius	UAB „Senasis dvaras“	Bloga lodžijų izoliacija
Žukausko g. 4, Vilnius	UAB „Mobusta“	Neizoliuoti karšto vandens vamzdžiai, komunikacijų šachtos be šiluminės izoliacijos
Žukausko g. 2, Ulonų g. 3, Vilnius	UAB „Mobusta“	Paslėptų darbų trūkumai, neizoliuoti karšto vandens vamzdžiai, nesutvarkyti kanalizacijos vamzdžiai, nesutvarkytas gerbūvis
Trinapolio g. 11-70, Vilnius	UAB „Būsto industrijos grupė“, UAB „Kauno dujotiekio statyba“	Pro balkono stogelį bėga vanduo, krenta tinkas
Vilkpėdės g. 7-3, Vilnius	AB-F „VITI“	Nesutvarkyti vartai į garažą, stogas, neįrengtos pakabinamos lubos laiptinėje
Mažvydo g. 11-29, Vilnius	UAB „Vilmestos projektai“	Bloga garso izoliacija
Birželio 23 g., 15 namas, Vilnius	UAB „Hrono fasadai“	Nekokybiškai atliktas balkonų stiklinimas
J.Baltrušaičio g. 9-152, 11, Vilnius	UAB „Andova“
Perkūnkiemio g. 35-11, Vilnius	UAB „Luidas“	Po vandentiekio avarijos nuolat šlapios ir pelija sienos bute. Automobilių parkinge taip pat nuolat šlapios sienos, po lietaus sienomis bėga vanduo

Daugiausiai skundų gaunama dėl blogos hidro, šilumos ir garso izoliacijos. Nemažai skundų gaunama ir dėl kito statybinio broko. Statybinių defektų priežastimo dažniausiai yra nekokybiškai atliekamas rangovų darbas, netinkami projektiniai sprendimai ir nekokybiškų medžiagų naudojimas.

Pagal Nacionalinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos turimus duomenis dažniausiai gyventojų skundžiasi dėl tokių statybos defektų:

Nekokybiškai sumontuoti langai;
Statybos metu projekte numatyti įrengimai ar medžiagos pakeisti nekokybiškais, neužtikrinančiais reikalingų parametrų;
Vidinės sienos turi didelį garso pralaidumą;
Pratekėjimai stogo dangoje;
Blogai įrengta lietaus nutekėjimo sistema

ir kitų statybos trūkumų.

Kaip taisyklė, naujo būsto savininkai skundžiasi tik po to, kai pastebėtus statybos defektus atsisako taisyti buto pardavėjas, privalėjęs vykdyti statybos technnę priežiūrą ir atsakantis už defektų pašalinimą garantiniu laikotarpiu.

Naujo būsto pirkėjų apklausa dėl statybos kokybės

Praktinei patirčiai ištirti ir apibendrinti tarp naują būstą Vilniuje įsigijusių gyventojų buvo išplatinta anketa “Ar Jus tenkina naujo būsto kokybė?”. Į anketą atsakė arti penkiasdešimties žmonių, įsigijusių naują būstą ne daugiau kaip prieš 3.5 metų. Apklausa buvo apimti įvairaus ploto naujos statybos butai, nuo 40 m2 iki 108 m2.

Žemiau pateikiami suvestiniai duomenys apie atsakymus pagal atskirus anketos klausimus:

A) Bendrieji klausimai

1 klausimas: Prieš kiek metų tapote naujo buto savininku?

Naujo buto savininku tapau prieš (metų)	Butų savininkų pasiskirstymas1 (%)
iki 0.5	58.1
Nuo 0.5 iki 1	29.0
Nuo 1 iki 3.5	12.9

Dauguma atsakiusiųjų buvo įsigiję naują butą tik prieš pusmetį ir mažiau.

2 klausimas: Kelių aukštų yra Jūsų namas?

Namo aukštų skaičius	Butų savininkų pasiskirstymas (%)
3	41.2
4	17.6
5	2.9
6	5.9
7	5.9
9	26.5

3 klausimas: Ar butą pirkote su daline apdaila?

atsakymo variantas: “Taip. Buto apdailą baigiau aš pats(i).” – 93.9% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas “Ne. Pirkau pilnai užbaigtą butą su pilna apdaila.” – 6.1% atsakiusiųjų butų savininkų.

4 klausimas: Jeigu butą pirkote su daline apdaila, per kiek mėnesių privalėjote pats užbaigti apdailą?

Vidaus apdailos užbaigimo laikotarpis (mėnesių)	Butų savininkų pasiskirstymas (%)
2	4
3	20
4	20
5	4
6	52

Daugiau kaip pusėje atvejų buto savininkas privalėjo pats užbaigti buto vidaus apdailą per sutartyje nustatytą 6 mėn laikotarpį.

5 klausimas: Kaip vertinate reikalavimą, kad nauji butai būtų parduodami tik su pilna apdaila ir buto pirkėjui nebereikėtų rūpintis apdailos užbaigimu?

atsakymo variantas: “ Pritarčiau tokiai tvarkai. Baigti buto apdailą buto pirkėjui savo jėgomis yra per sunku. Papildomi nepatogumai ir problemos susidaro dėl ilgai name nesibaigiančių statybos darbų.” – 19.4% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas “Nepritarčiau. Galimybė pačiam pirkėjui baigti buto apdailą suteikia pirkėjui papildomas galimybes prisitaikyti buto interjerą prie savo poreikių, o taip pat nusipirkti naują butą už mažesnę kainą.” – 80.6% atsakiusiųjų butų savininkų.

B) Statybos defektai

6 klausimas: Ar išryškėjo kokie nors statybos defektai? Jei taip, tai kokie?

atsakymo variantas: “Taip. Statybos defektai išryškėjo.” – 69% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas “Ne. Statybos defektų nepastebėjau.” – 31% atsakiusiųjų butų savininkų.

Tarp išryškėjusių statybos defektų buvo paminėti:

- Nelygios lubos ir sienos, nelygumai viršija leistinus;
- Tinko įtrūkimai sienose;
- Nestatūs kampai (< 90 o);
- Nelygios lubų perdangos;
- Įtrūkimai lubose;
- Stogas praleidžia vandenį;
- Drėksta ir pelija lubos prie lango;
- Nesandarus lodžijos sujungimas su siena, sujungimo vietoje prateka vanduo;
- Nelygios grindys;
- Įtrūko grindys prie radiatorių;
- Labai šaltos grindys 1 aukšte;
- Sugadintos balkono grindys;
- Esant dideliam šalčiui, apledėja stiklinio balkono kampai iš vidaus;
- Nekokybiškai aptaisyti langai iš išorės, nelygiai sukaltos apdailinės lentutės, plyšiai;
- Subraižyti langų rėmai, kadangi jie buvo montuojami su nuimta apsaugine plėvele;
- Įskilę langų stiklai;
- Blogai užsidarinėja langai;
- Apdaužytos palangės;
- Maža langų šiluminė varža;
- Blogos kokybės, neteisingai įdėtos, sugadintos durys;
- Išvedžioti netinkami signalizacijos laidai;
- Buvo nukirsti elektros laidai;
- Neišvalyti ventiliacijos kanalai;
- Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.

7 klausimas: Kuo Jūs galbūt esate nepatenkintas(a) savo buto statybinėje dalyje, nors prie defektų tai ir nepriskirtina?

atsakymo variantas: “ Buto statybinėje dalyje yra trūkumų, nors jų ir nereikėtų priskirti prie defektų.” – 45.5% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas “Savo buto statybine dalimi esu pilnai patenkintas(a)” – 54.5% atsakiusiųjų butų savininkų.

Tarp kitų statybinės dalies trūkumą buvo paminėti:

- Bute gyvena invalidas, o lifto išlipimo aikštelė suprojektuota tarp aukštų. Invalidui tenka iš lifto nusileisti vežimėliu pusę laiptų iki savo buto;
- Neapgalvota balkono tvorelės konstrukcija, – ji įrengta per arti lango, todėl sunku išvalyti balkono lango stiklą iš lauko pusės:
- 2 aukštų buto laiptai buvo suprojektuoti šviesiausioje vietoje – prie lango, o gyvenimui palikta tamsesnė patalpos dalis. Tai nelogiška, teko perprojektuoti;
- Elektros jungikliai arba rozetes įrengti netinkamu atstumu nuos sienos galo, todėl ne visada lieka vietos spintai, lovai ar pan.;
- Vonios kambarys per mažas, o tualetui skirta patalpa per didele;
- Nenumatytas sandeliukas, tamsus kambarys ar kt. papildoma technine patalpa;
- Išėjimas į balkonėlį numatytas per miegamąjį, o iš didžiojo kambario išejimo į balkonėlį nėra. Tai nepatogu, - svečiai į balkonėlį turi praeiti pro miegamąjį;
- Bloga garso izoliacija, galima neišėjus iš buto kalbėtis su kaimynais;
- Nepatogus automobilių parkavimo aikštelės išplanavimas;
- Namo projekte nebuvo parodyta, kad šalia langų bus pastatyti garažai.

8 klausimas: Kaip Jums sekėsi šalinti statybos defektus?

atsakymo variantas: “Statybos defektus pašalino pardavėjas (rangovas). Didesnių problemų nebuvo” – 55 % atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas “Statybos defektus pašalino pardavėjas (rangovas), tačiau buvo problemų” – 10% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas: “Statybos defektai dar tebešalinami, darbai nebaigti” – 35% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas: “Pardavėjas (rangovas) nesutinka pašalinti statybos defektus” – 0% atsakiusiųjų butų savininkų.

Tarp papildomų pastebėjimų dėl statybos defektų šalinimo problemų buvo paminėti:

- Rangovui sunku suprasti, kad defektus privalo pašalinti jis, o ne buto pirkėjas;
- Rangovas šalino defektus, tačiau per lėtai. Todėl teko samdytis kitus meistrus;
- Nelygias lubas teko "paslepti" po pakabinamomis lubomis, nors tai ir nebuvo planuota;
- Defektai atsirado dėl abiejų šalių nesusikalbėjimo, tačiau juos pašalinti savo lėšomis turėjo pirkėjas;
- Defektus pašalino pirkėjo pasamdyti meistrai;
- Buto savininkas nesikreipė dėl defektų šalinimo.

9 klausimas: Ar Jūs kooperuojatės su kitais butų savininkais dėl statybinių problemų sprendimo?

atsakymo variantas: “Taip. Daugelis butų savininkų esame susikooperavę, dirbame bendromis jėgomis.” – 7.7% atsakiusiųjų butų savininkų;
atsakymo variantas “Ne. Sprendžiu savo problemas individualiai.” – 92.3% atsakiusiųjų butų savininkų.

II. Teisinis naujų statybų reguliavimas

Naujo būsto pirkėjui reikia turėti gerą supratimą apie statybos teisę, reikalavimus užsakovui, rangovui, sutartims, statybos techninei priežiūrai, galimų užsakovo ir rangovo konfliktų sprendimui. Tik tuo atveju būsto pirkėjas gali jaustis užtikrintai ir tikėtis, kad galės išvengti netikėtų situacijų ir nemalonių siurprizų, o jiems atsitikus, apginti savo teises.

Dažniausiai naują būstą pirkėjas perka iš jį pastačiusios firmos, kuris teisės aktuose vadinamas statytoju2 arba užsakovu. Tada butas įsigyjamas dviem etapais:

Statytojas gauna žemės sklypą, parengia projektą, gauna statybos leidimą, samdo rangovą (arba vykdo statybą ūkio būdu) ir nustatyta tvarka įteisina pastatyto gyvenamojo namo tinkamumą naudoti.
Statytojas parduoda gyvenamąjį namą ar butą pirkėjui.

Rečiau naujo buto pirkėjas pats atlieka statytojo (užsakovo) vaidmenį. Taip bus, kai pirkėjai yra sukūrę gyvenamojo namo statybos bendriją arba gyvenamojo namo satybai sudarę jungtinės veiklos sutartį.

Pirmuoju atveju buto pirkėjui procedūros paprastesnės, kadangi reikia susitarti su statytoju dėl kainos ir sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį. Antruoju atveju pirkėjas privalės ne tik žinoti, bet ir praktiškai susidurti su projektavimo sąlygomis, statybos leidimais, rangos sutartimis, statybos technine priežiūra ir daugeliu kitų statybos procedūrų.

Žemiau trumpai išdėstytos pagrindinės satybų procedūros jų eiliškumo tvarka, aprašyti statybų dalyviai, jų teisės, pareigos ir teisinė atsakomybė. Kai kada buto pirkėjui teks vykdyti visas statytojo funkcijas, taip bus gyvenamojo namo statybos bendrijos, kurios nariu jis yra, arba jungtinės veiklos sutarties partnerio atveju. Šiais atvejais geras statybų teisės žinojimas yra privalomas. Nors daugeliu atvejų buto pirkėjui neteks tiesiogiai susidurti su detaliuoju planavimu, projektavimu, statybos leidimais, žinoti teisinį šių dalykų reguliavimą naudinga, kadangi pirkėjas daug geriau supras kaip vyksta jo buto, dėl kurio pirkimo jis yra sudaręs sutartį su statytoju, statybos eiga, kokie etapai jau praeiti, o kokie dar ne ir kur tikėtinos problemos. Tuo pačiu pirkėjas galės objektyviai įvertinti realią jo buto statybos padėtį ir pagal turimas galimybes paveikti ją savo naudai.

Detalieji planai

Žemės sklypai naujų statinių statybai formuojami detaliųjų planų3 pagrindu. Detalųjį teritorijų planavimą4 organizuoja:

Savivaldybės administracijos direktorius, organizuojantis laisvos valstybinės žemės fondo, savivaldybei patikėjimo teise perduodamų žemės sklypų, savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų, taip pat savivaldybės teritorijos arba jos dalių bendruosiuose planuose nurodytų miestų ir miestelių teritorijų dalių ir kaimų teritorijų detaliuosius planus;
Valstybinės žemės valdytojai, organizuojantys detalųjį teritorijų planavimą tais atvejais, kai jiems valstybinė ar savivaldybės žemė perduota patikėjimo teise;
Savivaldybė Vyriausybės nustatyta tvarka, atvejais ir sąlygomis gali sudaryti sutartį dėl detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo žemės savininkui, valdytojui ar naudotojui.

Detalieji planai rengiami:

Teritorijoms, kuriose pagal savivaldybių teritorijų ir jų dalių (miestų, miestelių) bendruosius ar specialiuosius planus numatyta plėtoti gyvenamųjų namų, visuomeninės paskirties, rekreacinių ir bendro naudojimo ir kitų objektų statybą;
Kai yra formuojami žemės sklypai naujų statinių statybai ar kitai ne žemės ir miškų veiklai plėtoti;
Kai keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis statinių statybai ir kitai veiklai plėtoti;
Kai keičiamas nustatytas teritorijos (žemės sklypo) tvarkymo ir naudojimo režimas;
Kai žemės sklypai padalijami, atidalijami (išskyrus atvejus, kai pagal įstatymus privačios žemės sklypus dalinti dalimis neleidžiama) ar sujungiami, kai keičiamos naudojamų žemės sklypų ribos ir plotas;
Kai žemės sklypai formuojami prie naudojamų statinių.

Detalieji planai nerengiami, jeigu numatomiems statyti statiniams statybos leidimas yra nereikalingas, taip pat kai statant statinius žemės sklypo tvarkymo ir naudojimo režimas yra nekeičiamas. Kiekvienu konkrečiu atveju savivaldybės institucija, išnagrinėjusi turimus teritorijų planavimo ir kitus dokumentus, sprendžia, ar numatytai veiklos programai realizuoti (tęsti) būtinas detalusis planas (ar jo keitimai), ir ar gali būti rengiamas statybos ar kitokios veiklos projektas.

Projektavimo sąlygų sąvadas

Turėdamas galiojantį teritorijos detalųjį planą su nurodytais sklypo užstatymo parametrais - paskirtimi, aukštingumu, užstatymo tankiu, statytojas gali pradėti statinio projektavimą. Tam tikslui statytojas privalo gauti projektavimo sąlygų sąvadą. Kad gauti sąvadą, statytojas turi pateikti savivaldybei nustatytos formos prašymą, žemės nuosavybės dokumentus, energetinių resursų pareikalavimą ir projektinius pasiūlymus, jei tokie buvo rengti. Projektavimo sąlygų išdavimo procedūrą reglamentuoja Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 20 straipsnis ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.07:2002 „Statinio projektavimo sąlygų sąvadas“.

Gavusi statytojo prašymą savivaldos institucija parengia paraiškas susisiekimo ir inžinerines paslaugas teikiančioms organizacijoms, o taip pat už saugomas teritorijas atsakingoms institucijoms. Savo ruožtu Savivaldybė rengia sąlygas statinio architektūrai formuoti ir statybos sklypui tvarkyti.

Sąlygas nustatančios organizacijos projektavimo sąlygas privalo parengti per 10 dienų. Tai labai trumpas terminas. Taip didelių energetinių poreikių atveju paslaugas teikianti organizacija privalo atlikti technologinius skaičiavimus, rasti finansavimo šaltinį, o tai gali užtrukti ne vieną mėnesį.

Gavusi statytojo prašymą išduoti projektavimo sąlygų sąvadą, Savivaldybė 20 dienų bėgyje privalo šį sąvadą išduoti. Tai vėlgi vargu ar yra pakankamas terminas. Jei dėl statytojo sumanyto statinio privalu rekonstruoti esamus ar nutiesti naujus inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, statytojas privalo pateikti sutartį dėl tokios statybos finansavimo, naudojimo tvarkos ir nuosavybės teisių užbaigus statybą [1, 20 straipsnis, 7 dalis]. Derybų laikotarpis privalo tilpti į savivaldybei nustatytą 20 dienų terminą, nors derybos gali užtrukti nenustatytą laiką.

Pojektavimo sąlygų sąvado išdavimas kai kuriose savivaldybėse yra mokamas. Vilniaus m. savivaldybėje jis yra nemokamas.

Statybos įstatymas visą sąlygų sąvado išdavimo procesą paveda savivaldybėms, nenustatydamas teisės statytojui sąlygas gauti pačiam. Todėl neretai pasitaiko, kad daug kartų tenka keisti sąlygų sąvadus, jei statytojas su nustatytomis sąlygomis nesutinka.

Gavęs projektavimo sąlygų sąvadą, statytojas gali pradėti rengti namo ar statinio projektą, kurį rengti turi teisę tik atestuota projektavimo organizacija.

Statybos leidimas

Turėdamas statybos projektą, statytojas turi kreiptis į savivaldos instituciją su prašymu išduoti statybos leidimą. Prie prašymo turi būti pridedami 2 statybos projekto egzemplioriai, iš kurių vienas grąžinamas statytojui. Statybos leidimo išdavimo procedūras reglamentuoja Statybos įstatymo 23 straipsnis ir Statybos techninis reglamentas STR 1.07.01:2002 „Statybos leidimas“. Gavusi statytojo prašymą, savivaldybė privalo išduoti statybos leidimą per 10 dienų, arba pateikti motyvuotas priežastis, dėl kurių leidimas neišduodamas. Statytojo prašymą išduoti statybos leidimą kartu su statybos projektu savivaldybė teikia Nuolatinei statybos komisijai, sudarytai iš sąlygas nustatančių ir valstybinę priežiūrą vykdančių organizacijų atstovų. Komisija tikrina ar projektas atitinka projektavimo sąlygų sąvado ir Lietuvos Respublikos norminių aktų reikalavimams. Papildomų reikalavimų Komisija kelti negali. Komisija, kurios sudėtį tvirtina savivaldybės taryba, kaip tarpžinybinė institucija priima tik rekomendacinį sprendimą dėl statybos leidimo išdavimo. Už statybos leidimo išdavimą (neišdavimą) atsako savivaldybės administracijos direktorius arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos tarnautojas.

Pažymėtina, kad išduotą statybos leidimą galima panaikinti tik teismo keliu, todėl leidimą išdavusi institucija jo anuliuoti negali net paaiškėjus, kad statytojas pateikė neteisingus duomenis.

Už visas statybos leidimo pasekmes atsako jį pasirašęs asmuo.

Vietos bendruomenių įtaka

Į sprendimus dėl statybų, ypač prestižiniuose miestų rajonuose, vis dažniau įsitraukia ir įvairios visuomeninės organizacijos arba vietos gyventojų bendruomenės. Tai vertintina kaip pozityvus reiškinys, bendruomenei ginant savo interesus, užkertant kelią galimiems investuotojų savivaliavimams ir pan. Kai kada naujų statinių statytojai, norėdami apsidrausti nuo galimų vietos bendruomenės protestų, stengiasi išvengti detaliojo planavimo procedūrų konkrečiam sklypui ir su savivaldybės parama vadovaujasi didesnei teritorijai taikomu detaliuoju planu. Taip gali būti užkirstas kelias statybų planavimo viešumui ir priimamų sprendimų skaidrumui, o taip pat nėra užtikrinama, kad būsimos statybos nesudarys nepatogumų aplinkiniams gyventojams ir nepablogins jų gerbūvio. Vietos bendruomenės dalyvavimas, priimant sprendimus dėl naujų statybų privalo būti įtvirtintas kaip bendrasis statybos teisės principas.

Retai, bet gali pasitaikyti ir sudėtingesnių atvejų, kai bendruomenės protestas yra inspiruojamas kokios nors interesų grupės. Prisidengdama viešo intereso gynimu, tokia bendruomenė gali teismo keliu sustabdyti statybos leidimo galiojimą, pati nenešdama jokios atsakomybės. Statytojas, paėmęs banko paskolas, sudaręs rangos ir tiekimo sutartis, gali patirti daugiatūkstantinius nuostolius dėl statybos sustabdymo, tuo tarpu visuomeninė organizacija, inicijavusi teismo sprendimą, jokios atsakomybės neneša. Kol kas Lietuvos įstatymai nenumato, kaip turėtų būti sprendžiama ši problema.

Statybos priežiūra

Statinio statytojas organizuoja dvi viena nuo kitos nepriklausomas priežiūras:

Statinio projekto vykdymo priežiūra;
Statinio statybos techninė priežiūra.

Statinio projekto vykdymo priežiūra (anksčiau vadinta autorine priežiūra) organizuojama tam, kad statinys būtų statomas pagal projektą ir kad būtų įgyvendintas statinio architektūrinis sumanymas.

Statinio statybos techninės priežiūros tikslas - kontroliuoti, kad statinys būtų statomas pagal statinio projektą, statybos rangos sutarties, įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimus.

Iš pirmo žvilgsnio atrodytų, kad šios dvi priežiūros dubliuoja viena kitą, tačiau iš tikrųjų jos papildo viena kitą. Abiejų priežiūrų aspektai yra skirtingi.

a) Statinio projekto vykdymo priežiūra

Statinio projekto vykdymo priežiūrą reglamentuoja STR 1.09.04:2002.

Kaip taisyklė, statinio projekto vykdymo priežiūrą atlieka statinio projekto rengėjas, kadangi jis tiesiogiai atsako už 6 esminių statinio reikalavimų5 įvykdymą. Taip pat statinio projekto rengėjas gali įtakoti į statinio architektūrinės kokybės išpildymą.

Statytojas privalo sudaryti statinio projekto vykdymo priežiūros darbų sutartį su projektavimo įmone ar fiziniu asmeniu vykdžiusiu projektavimo darbus ir turinčiu statinio projekto vykdymo priežiūros atestatą. STR 1.09.04:2002, 13 punkte nustatytais atvejais statytojas turi teisę sudaryti statinio projekto vykdymo priežiūros darbų sutartį su projektavimo įmone ar fiziniu asmeniu kurie nėra statinio projektuotojai.

Statinio projekto dalies priežiūros vadovą samdo projektuotojas. Paprastai juo būna projekto dalies vadovas, atlikęs projekto dalies projektavimo darbus.

Statinio projekto vykdymo priežiūros vadovo ir statinio projekto dalies vykdymo priežiūros vadovo nurodymai yra privalomi statinio statybos ir bendrųjų, bei specialiųjų statybos darbų vadovams.

Statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas privalo:

Vadovauti patvirtintai statinio projekto vykdymo priežiūros grupei ir jai atstovauti;
Sutartyje numatytu laiku ir tvarka lankytis statybvietėje, stebėti statybos eigą ir spręsti su statinio projekto įgyvendinimu susijusius klausimus;
Tikrinti, ar statinys statomas laikantis statinio projekto sprendinių ir techninių specifikacijų reikalavimų;
Organizuoti pastebėtų statinio projekto klaidų taisymą;
Į statybos darbų žurnalą surašyti atliktų statybos darbų neatitikimus statinio projektui, taip pat nurodymus bei reikalavimus, reikalingus tiems neatitikimams ištaisyti;
Ypatingais atvejais raštu kreiptis į apskrities viršininko administraciją, reikalaujant sustabdyti statybos darbus, apie tai įrašant statybos darbų žurnale;
Dalyvauti komisijoje, pripažįstant statinį tinkamu naudoti ir kartu su kitais komisijos nariais pasirašyti statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktą, jei pastatytas statinys atitinka statinio projektą.

Statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas ir statinio projekto dalies vykdymo priežiūros vadovas turi teisę:

Patekti į statybvietę bei statybos sklypą ir patikrinti, kaip įgyvendinamas statinio projektas;
Reikalauti, įrašydamas į statybos darbų žurnalą, kad statybos vadovas pateiktų atliktų statybos darbų, panaudotų statybinių medžiagų, statybos gaminių ir dirbinių bei įrenginių kokybę patvirtinančius dokumentus;
Kreiptis į apskrities viršininko administraciją, jei nevykdomi jo teisėti reikalavimai ir pažeidžiami statytojo (užsakovo) ar trečiųjų asmenų interesai.

b) Statinio statybos techninė priežiūra

Statinio statybos techninę priežiūrą reglamentuoja STR 1.09.05:2002.

Statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma nepriklausomai nuo finansavimo šaltinių bei statinio nuosavybės formų, išskyrus nesudėtingus statinius. Statytojas privalo samdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją. Draudžiama sudaryti statybos techninės priežiūros sutartį su to statinio statybos rangovu ar jo struktūroje dirbančiais fiziniais asmenimis.

Statinio statybos techninio prižiūrėtojo veikla prasideda sudarius statybos techninės priežiūros sutartį ir tęsiasi iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti.

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas savo veiklos rezultatus įformina, įrašydamas reikalavimus statybos darbų žurnale arba pasirašydamas (vizuodamas) dokumentus (statinių statybos darbų priėmimo aktus, inžinerinių statinių, technologinių inžinerinių sistemų ir bendrųjų statinio inžinerinių sistemų, laikančiųjų konstrukcijų, paslėptų statinio konstrukcijų, paslėptų statybos darbų bei įrenginių bandymo aktus ir pan.). Pasirašydamas statinio statybos techninės priežiūros dokumentus, statinio statybos techninis prižiūrėtojas privalo nurodyti kvalifikacijos atestato numerį.

Statinio statybos techninio prižiūrėtojo parašas dokumentuose patvirtina jo reikalavimų vykdymą statinio statybos vadovui, o priimant atliktus darbus – tų darbų būtiną normatyvinę kokybę ir dokumentuose nurodytų statybos darbų kiekių atitikimą faktiškiems darbų kiekiams.

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas privalo:

Tikrinti, kad statybos darbai būtų atliekami pagal statinio projektą;
Kontroliuoti statybos metu naudojamų statybos produktų bei įrenginių kokybę ir neleisti jų naudoti, jeigu jie neatitinka statinio projekto, normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimų, taip pat jei nepateikti statybos produktų kokybę patvirtinantys dokumentai;
Tikrinti atliktų statybos darbų kokybę bei mastą, informuoti statytoją apie atliktus statybos darbus, kurie neatitinka statinio normatyvinės kokybės reikalavimų;
Tikrinti ir priimti paslėptus statybos darbus ir paslėptas statinio konstrukcijas, dalyvauti išbandant ir pripažįstant tinkamais naudoti inžinerinius tinklus, inžinerines sistemas, įrenginius, konstrukcijas;
Kartu su rangovu rengti statinio pripažinimo tinkamu naudoti dokumentus ir dalyvauti statinį pripažįstant tinkamu naudoti;
Atlikti bendrosios (bendrųjų statybos darbų) statinio statybos techninės priežiūros vadovo funkcijas, koordinuoti specialiąją (specialiųjų statybos darbų) statinio statybos techninę priežiūrą ir jos vadovų veiklą.

Nesudėtingo pastato, statomo statytojo ar jo šeimos narių pagalbinėms reikmėms, statybos techninę priežiūrą gali vykdyti pats statytojas (arba jo šeimos narys), turintis aukštąjį ar aukštesnįjį (specialųjį vidurinį) techninį išsimokslinimą. Šiuo atveju statytojas neprivalo turėti statinio statybos techninio prižiūrėtojo kvalifikacijos atestato, tačiau jis kartu su prašymu statybos leidimui gauti, teikiamu viešojo administravimo subjektui, privalo pateikti įsipareigojimą raštu, kad jis pats vykdys statybos techninę priežiūrą ir prisiima atsakomybę už statybos techniniame reglamente STR 1.09.05:2002 nustatytas statinio statybos techninio prižiūrėtojo pareigas.

Priklausomai nuo statinio sudėtingumo statytojas nustato tokias techninės priežiūros organizavimo formas:

Visų statinių statybai privaloma bendroji statybos (bendrųjų statybos darbų) techninė priežiūra;
Specialiosios statinio statybos techninės priežiūros organizuojamos kaip bendrosios statybos techninės priežiūros dalys arba skiriamos į savarankiškas specialiąsias statinio statybos technines priežiūras.

Bendrąją statybos techninę priežiūrą gali atlikti vienas fizinis asmuo, atestuotas kaip statinio statybos techninis prižiūrėtojas (bendrosios statinio statybos techninės priežiūros vadovas), arba jo vadovaujama priežiūros grupė, sudaryta iš atestuotų specialiųjų statinio statybos techninių priežiūrų vadovų arba iš neatestuotų atitinkamų statybos sričių specialistų.

Specialiąją statinio statybos techninę priežiūrą gali atlikti vienas fizinis asmuo, atestuotas kaip specialiosios statinio statybos techninės priežiūros vadovas, arba jo vadovaujama priežiūros grupė, sudaryta iš atestuotų specialiųjų statinio statybos techninių priežiūrų vadovų arba iš neatestuotų atitinkamų statybos sričių specialistų.

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas (bendrosios statinio statybos techninės priežiūros vadovas) turi teises:

Atstovauti (be papildomo įgaliojimo) statytojui (užsakovui) pagal šiuo reglamentu nustatytą kompetenciją, sprendžiant statybos techninės priežiūros klausimus su valstybės ir savivaldos institucijomis, juridiniais ir fiziniais asmenimis;
Reikalauti (įrašydamas į statybos darbų žurnalą), kad rangovas:

pateiktų atliktų statybos ir montavimo darbų, panaudotų statybos produktų bei įrenginių kokybę patvirtinančius dokumentus;
pašalintų statinio projekto, normatyvinių statybos techninių dokumentų ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimų pažeidimus;
jei rangovas nevykdo a – b punktų reikalavimų, pranešti viešojo administravimo subjektui, atliekančiam statybos valstybinę priežiūrą, ir pareikalauti sustabdyti statybos darbus;
sustabdyti statybos darbus, jei statinys ar statinio statybos darbai kelia pavojų žmonėms bei aplinkai, o atliekant nekilnojamųjų kultūros paveldo vertybių tvarkymo statybos darbus (kada pastebimos naujos, vertę turinčios savybės ar naikinami saugotini elementai) kreiptis į viešojo administravimo subjektą, atliekantį statybos valstybinę priežiūrą, kad šis priimtų sprendimą, patvirtinantį ar atšaukiantį statinio statybos techninio prižiūrėtojo reikalavimą. Reikalavimas sustabdyti statybos darbus įrašomas statybos darbų žurnale.

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas (statinio statybos techninės priežiūros vadovas) turi teisę atsisakyti:

pasirašyti paslėptų statybos darbų ir statinio konstrukcijų patikrinimo, šių konstrukcijų bei inžinerinių tinklų išbandymo, priėmimo, darbų įvykdymo aktus bei kitus statybos vykdymo dokumentus, neatitinkančius statinio normatyvinės kokybės (normatyvinių statybos techninių dokumentų ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų) reikalavimų, informuojant apie tai statytoją (užsakovą) raštu bei įrašant į statybos darbų žurnalą;
vizuoti užmokesčio už atliktus statybos darbus dokumentus, jeigu darbai atlikti pažeidžiant statinio projekto, normatyvinių statybos techninių dokumentų, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų arba rangos sutarčių reikalavimus, informuojant apie tai statytoją raštu bei įrašant į statybos darbų žurnalą;
vykdyti valstybės ir savivaldos institucijų, juridinių ir fizinių asmenų (tarp jų statytojo bei rangovo) reikalavimus, jei jie prieštarauja įstatymų, kitų teisės aktų reikalavimams.

Statinio projekto vykdymo priežiūrą ir statinio statybos techninę priežiūrą gali vykdyti statinio projektuotojas.

Statybos procese statinio projekto vykdymo ir statinio statybos techninės priežiūros vaidmuo yra labai svarbus. Statybos produktai yra labai brangūs, jų kūrime ir vykdyme dalyvauja nemažai suinteresuotų šalių, jie tenkina ne tik statytojo (užsakovo) reikalavimus, bet ir veikia greta esančių subjektų aplinką, gamtą, kraštovaizdį. Todėl nuo generalinio rangovo nepriklausanti priežiūra yra tas reikalingas atsvaras, kuris vaidina labai svarbų vaidmenį, įgyvendinant visus statinio kūrėjų ir statytojų sumanymus.

III. Statybos rangos sutartis

Dažniausiai statyba organizuojama rangos sutarties pagrindu, ūkio būdu arba mišriu būdu, kai dalis statybos darbų atliekama rangos sutarties pagrindu, o kita dalis – ūkio būdu.

Statybos rangos sutarties samprata

Rangos sutartimi rangovas įsipareigoja per sutartyje nustatytą terminą pagal užsakovo užduotį pastatyti statinį arba atlikti kitus statybos darbus, o užsakovas įsipareigoja sudaryti rangovui statybos darbams atlikti būtinas sąlygas, priimti darbų rezultatą ir sumokėti sutartyje nustatytą kainą [3, 6.681 str.].

Statybos rangos sutarties dalykas – įmonių, pastatų, gyvenamųjų namų ir kitokių statinių statyba ar rekonstrukcija, taip pat montavimas, paleidimas ar kitoks darbų atlikimas.

Esminės statybos rangos sutarties sąlygos:

Dalykas, įvykdymo terminas, sutarties kaina;
Darbai vykdomi pagal užsakovo užduotį;
Užsakovas kontroliuoja darbų eigą.

Sutarties formai specialių reikalavimų nenumatyta.

Statybos rangos sutarties šalys yra:

Užsakovas – fizinis ar juridinis asmuo, kuris: 1) nuosavybės teise ar kitais teisėtais pagrindais valdo žemės sklypą; 2) turi parengtą ir patvirtintą (kai tai privaloma) statinio projektą; 3) turi nustatyta tvarka išduotą statybos leidimą.

Rangovas – tai: 1) Lietuvoje įregistruota įmonė, kurios įstatuose numatyta statyba kaip veiklos rūšis, arba 2) fizinis asmuo, turintis statybos darbų verslo liudijimą, arba 3) užsienio valstybės statybos įmonė, turinti savo šalies institucijų išduotus atestavimo dokumentus.

Atskiriems statybos darbams rangovas gali samdyti subrangovus. Tokiu atveju rangovas vadinamas generaliniu rangovu.

Užsakovas ir subrangovai gali reikšti vieni kitiems piniginius reikalavimus tik tuo atveju, jei tai numatyta sutartyje arba įstatyme, tačiau tuo pačiu išlieka abiejų atsakomybė prieš generalinį rangovą.

Kaina

Nustatant sutarties kainą, gali būti remiamasi tokiais principais:

Nustatant vienetinius įkainius ir darbų apimtis fiksuojant pagal faktinius duomenis;
Kintama sąmata – sutarta preliminari sąmata tikslinama pagal faktinius duomenis;
Fiksuota sąmata nustatytam kiekiui darbų – kaina apima tik nustatytą darbų kiekį;
Fiksuota suma rezultatui pasiekti (koncepcija “iki rakto”).

Rangovas turi teisę reikalauti perskaičiuoti sutarties kainą, jeigu dėl ne nuo jo priklausančių aplinkybių faktiška statybos kaina padidėjo daugiau nei 15%.

Terminai

Sutartyje turi būti apibrėžta darbų pabaiga. Tai gali būti gyvenamojo namo pripažinimas tinkamu naudoti, statybos teritorijos sutvarkymas, dokumentų įforminimas ir kt.

Turėtų būti sutarta ir dėl galimo užsakovo vėlavimo atlikti jam priklausančius darbus, kadangi tai neišvengiamai įtakoja rangovo darbų planą ir jo kaštus. Sutartyje turi būti nustatyta šalių atsakomybė už terminų pažeidimus bei nustatyti terminai pretenzijoms dėl defektų ir trūkumų pareikšti [3, 6.689 str. 2 d.].

IV. Statytojo (užsakovo), rangovo ir subrangovo teisinė atsakomybė

Statybos dalyviai turi teises ir pareigas, kurias jie privalo vykdyti ne tik statybos proceso metu, bet ir tam tikrą laikotarpį po objekto pripažinimo tinkamu naudoti. Pažeidus šias pareigas, kyla teisinė atsakomybė, kurią reglamentuoja:

Civilinis kodeksas;
Statybos įstatymas;
Šalių sudarytos sutartys.

Statytojo (užsakovo) teisės

Pagrindinės statytojo teisės yra:

Pasirinkti statybos organizavimo būdą: rangos, ūkio ar mišrų (dalį darbų atliekant rangos, dalį – ūkio būdu), ar kitus būdus, kurie neprieštarautų įstatymams ir kitiems teisės aktams;
Pasirinkti statinio projektuotojus, rangovus, statinio statybos valdytojus bei tiekėjus savo nuožiūra ar konkurso tvarka (jei teisės aktai nenumato kitaip), o statinio projektavimo ir statybos darbams, kurių viešasis pirkimas yra privalomas – Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka;
Kontroliuoti ir prižiūrėti atliekamų darbų statybos darbų eigą ir kokybę, tačiau įgyvendindamas šią teisę statytojas neturi teisės kištis į rangovo ūkinę komercinę veiklą.

Kitos statytojo teisės gali būti įtvirtintos rangos sutartyje.

Statytojo (užsakovo) pareigos

Statytojo pagrindinės pareigos yra sudaryti būtinas sąlygas statybos darbams atlikti, priimti darbų rezultatą, sumokėti sutartyje nustatytą kainą bei vengti bet ko, kas galėtų sutrukdyti rangovui vykdyti savus įsipareigojimus.

Statybos proceso metu statytojas turi šias pareigas:

Pateikti statinio projektuotojui privalomuosius projekto rengimo dokumentus;
Organizuoti (arba pavesti tai padaryti projektuotojui) statinio statybos sklypo, statybvietės ir gretimų statinių bei sklypų, kuriems statyba gali daryti neigiamą poveikį, normatyvinių statybos techninių dokumentų nustatytus statybinius tyrinėjimus bei sudaryti sąlygas tyrinėtojui juos atlikti;
Organizuoti ir atlikti statinio statybos techninę priežiūrą;
Turėti nustatyta tvarka parengtą ir patvirtintą (kai tai privaloma) statinio projektą; organizuoti statinio projekto ekspertizę, kai ji privaloma arba savo iniciatyva;
Kitos statytojo pareigos gali būti įtvirtintos rangos sutartyje.

Statytojo (užsakovo) teisinė atsakomybė

Svarbiausi užsakovo teisinės atsakomybės rangovui atvejai ir užsakovui taikomos sankcijos:

Užsakovas nevykdo savo įsipareigojimo sumokėti rangos sutartyje nustatytą atlyginimą arba kitokią sutarties šalių sutartą sumą

Sankcijos:

a) Nesumokėtos sumos išieškomos iš užsakovui priklausančių įrenginių, likusių

medžiagų ir kito užsakovui priklausančio turto, arba

b) Darbų rezultatas sulaikomas tol, kol užsakovas tinkamai neįvykdys savo prievolės.

Užsakovas neteikia pagalbos rangovui, kai atliekant darbus, tokios pagalbos teikimas numatytas rangos sutartyje

Sankcija:

Užsakovas atlygina rangovo nuostolius, įskaitant papildomas išlaidas dėl prastovos

arba darbo atlikimo termino nukėlimo, ar darbų kainos padidėjimo.

Užsakovas neįvykdo rangos sutartyje numatytų savo priešpriešinių pareigų (neperduoda medžiagų, įrengimų, dokumentų ir kt.) arba kliudo rangovui vykdyti sutartį, arba esant kitų aplinkybių, akivaizdžiai patvirtinančių, kad užsakovas savo pareigų laiku neįvykdys

Sankcijos:

a) Rangovas nepradeda darbų, arba

b) Rangovas sustabdo pradėtus darbus, arba

c) Rangovas atsisako sutarties ir pareikalauja užsakovo atlyginti nuostolius.

Statybos objektas ar jo dalis žūva arba yra sugadinama, jei užsakovo pateiktos medžiagos, detalės ar konstrukcijos yra netinkamos kokybės arba dėl jo neteisingų nurodymų vykdymo

Sankcija:

Užsakovas sumoka visą sutarties kainą.

Užsakovas neįvykdo rangovo prašymų pakeisti medžiagas, detales, konstrukcijas ar nurodymus, dėl kurių gali kilti grėsmė aplinkiniams ar būtų iš esmės pažeisti statybos dokumentuose nurodyti normatyvai

Sankcija:

Rangovas nutraukia sutartį, užsakovas apmoka už faktiškai atliktus darbus.

Užsakovas neatsako į rangovo pranešimą apie papildomų darbų atlikimo būtinumą

Sankcija:

Rangovas sustabdo darbus ir pareikalauja užsakovo atlyginti iš to kylančius

nuostolius.

Užsakovo pateiktose medžiagose ar įrengimuose nustatyti defektai, tuo atveju, kai užsakovas atsisako juos pakeisti

Sankcija:

Rangovas nutraukia sutartį, užsakovui apmokant už faktiškai atliktus darbus.

Rangovo teisės

Svarbiausios rangovo teisės yra šios:

Konkurso tvarka arba savo nuožiūra pasirinkti subrangovus, jeigu to nedraudžia statybos rangos sutartis;
Gauti iš statytojo (užsakovo) Statybos įstatymo nustatyta tvarka išduotą statybos leidimą; statinio tyrimų dokumentus; statinio projektą; statinio projektavimo sąlygų sąvadą; statytojo (užsakovo) rangovui perduodamų statybos produktų ir įrenginių kokybę patvirtinančius dokumentus ir kitus duomenis bei informaciją, reikalingus rangos sutarčiai vykdyti;
Atlikti kitų statybos dalyvių funkcijas, išskyrus paties statomo statinio statybos techninę priežiūrą ir šio statinio projekto bei šio statinio ekspertizę;
Kitos rangovo teisės gali būti įtvirtintos rangos sutartyje.

Rangovo pareigos

Pradėti statinio statybos darbus tik po to, kai statytojas (užsakovas) pateikė statybos leidimą bei statinio projektą ir pagal aktą perdavė statybvietę (o rangovas ją priėmė);
Įrengti prie statybos sklypo (statybvietės) stendą su informacija apie statomą statinį, išskyrus atvejus, kai statomi nesudėtingi statiniai ar atliekamas statinio paprastasis remontas;
Įforminti normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose nurodytus statinio statybos dokumentus ir perduoti juos statytojui (užsakovui) (jei šiuos dokumentus rangovas praranda, jis turi savo lėšomis juos atkurti); atlikti konstrukcijų tyrimus bei atidengti paslėptas konstrukcijas ir paslėptus darbus;
Dalyvauti statinį pripažįstant tinkamu naudoti;
Kitos rangovo pareigos gali būti įtvirtintos rangos sutartyje.

Rangovo teisinė atsakomybė

Rangovas atsako už nekokybiškus, atliktus pavėluotai (nustatytu terminu neatliktus) darbus ar darbų neatlikimą, nekokybiškas medžiagas, darbų sąmatos viršijimą.

Rangovo atsakomybės dydis priklauso nuo sutarties pažeidimo sunkumo ir suteikia teisę užsakovui reikalauti nuostolių, netesybų išieškojimo, trūkumų pašalinimo ar įpareigojimo rangovą pagaminti kitą daiktą, teisę pavesti trečiajam asmeniui darbą pataisyti rangovo sąskaita, taip pat teisę atsisakyti priimti darbus ir teisę vienašališkai nutraukti sutartį.

Statybos rangos sutartyje gali būti nustatyta šalies, kuriai tenka objekto (statinio) atsitiktinio žuvimo ar sugadinimo rizika, pareiga apdrausti statybos objektą, medžiagas ar kitokį turtą, naudojamą statyboje, taip pat pareigą apdrausti tos šalies civilinę atsakomybę už kitiems asmenims padarytą žalą [3, 6.683 str.].

Rangovas atsako už :

Blogą medžiagos kokybę, atliekant darbą iš rangovo medžiagos;
Netinkamą medžiagos sunaudojimą, jeigu darbas atliekamas visiškai ar iš dalies iš užsakovo medžiagos;
Rangos sutartyje numatytų medžiagų sunaudojimo normų, jų likučių ir pagrindinių atliekų grąžinimo terminų pažeidimą;
Darbų pradžios ar pabaigos termino, ir už tarpinių terminų pažeidimą, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita;
Viso darbo atlikimo galutinio termino pažeidimą - užsakovas turi teisę atsisakyti priimti atliktą darbą ir pareikalauti iš rangovo atlyginti dėl termino praleidimo padarytus nuostolius, jeigu dėl termino praleidimo prievolės įvykdymas užsakovui prarado prasmę;
Nepradėjimą laiku vykdyti sutarties arba lėtai atliekamus darbus, kai yra aišku, kad juos baigti iki termino pabaigos pasidaro neįmanoma. Tokiu atveju užsakovas turi teisę atsisakyti sutarties ir reikalauti atlyginti nuostolius;
Netinkamą darbo atlikimą statybų proceso metu ir trūkumų nepašalinimą per užsakovo nustatytą terminą. Tokiu atveju užsakovas turi teisę atsisakyti sutarties, ir/arba reikalauti atlyginti nuostolius, arba pavesti trečiajam asmeniui darbą pataisyti rangovo sąskaita;
Darbų priėmimo metu nustatytus darbo trūkumus. Tokiu atveju užsakovas turi teisę atskaityti iš sumų, priklausančių rangovui už atliktus darbus, sumą, reikalingą tiems trūkumams pašalinti;
Negalimumą naudoti darbų rezultatą pagal sutartyje nurodytą paskirtį arba pablogėjusį jo naudojimą pagal sutartyje nurodytą paskirtį, o jeigu paskirtis sutartyje nenurodyta, – pagal normalią paskirtį, jeigu darbai atlikti nukrypstant nuo sutarties sąlygų. Tokiu atveju užsakovo pasirinkimu, jei įstatymas ar sutartis nenustato ko kita, rangovas privalo a) neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą arba b) neatlygintinai atlikti darbą iš naujo ir atlyginti užsakovui dėl sutarties įvykdymo termino praleidimo padarytų nuostolių, arba c) atitinkamai sumažinti darbų kainą, arba d) atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu užsakovo teisė pašalinti trūkumus buvo numatyta rangos sutartyje;
Sutarties pažeidimų ar kitokių trūkumų nepašalinimą per protingą terminą arba kai trūkumai yra esminiai ir nepašalinami. Tokiu atveju užsakovas turi teisę nutraukti sutartį ir pareikalauti rangovo atlyginti nuostolius;
Nepranešimą užsakovui apie būtinybę atlikti papildomus darbus. Tokiu atveju užsakovas turi teisę neapmokėti atliktų papildomų darbų vertės ir neatlyginti dėl to rangovo patirtus nuostolius;
Nustatytus statybos objekto trūkumus, dėl kurių objekto neįmanoma naudoti pagal statybos rangos sutartyje numatytą paskirtį ir jeigu šių trūkumų rangovas ar užsakovas negali pašalinti, tokiu atveju užsakovas turi teisę nepriimti darbų;
Nukrypimus nuo normatyvinių statybos dokumentų reikalavimų, taip pat už nepasiektus šiuose dokumentuose ar sutartyje numatytus statybos darbų rodiklius (įmonės gamybinių pajėgumų, atsparumo ir kt.);
Statinio ar įrenginio patikimumo, patvarumo ar atsparumo sumažėjimą ar netekimą, kai statiniai ir įrenginiai rekonstruojami;
Statinio sugriuvimą ir tuo padarytą žalą, jei statinys sugriuvo dėl darbų defektų, išskyrus atvejus, kai įrodoma kad statinys sugriuvo dėl projektuotojo ar statybos techninio prižiūrėtojo, kuriuos pasirinko užsakovas, kaltės arba dėl užsakovo kaltų veiksmų.

Rangovas, projektuotojas ir statybos techninis prižiūrėtojas atsako už defektus, nustatytus per garantinį terminą. Rangovas privalo neatlygintinai pašalinti darbų defektus arba atlyginti užsakovui jų šalinimo išlaidas.

Rangovas siekdamas išvengti atsakomybės už defektus turi įrodyti, kad defektai atsirado:

dėl objekto ar jo dalių normalaus susidėvėjimo, arba
dėl objekto netinkamo naudojimo, arba
dėl užsakovo arba jo pasamdytų asmenų netinkamai atlikto remonto, arba
dėl užsakovo ar jo pasamdytų asmenų kitokių kaltų veiksmų.

Subrangovo teisinė atsakomybė

Jeigu įstatymai ar rangos sutartis nenustato, kad užduotį privalo įvykdyti pats rangovas, tai jis turi teisę pasitelkti savo prievolėms įvykdyti kitus asmenis – subrangovus. Tačiau jeigu rangovas sutarčiai įvykdyti pasitelkė subrangovus pažeisdamas įstatymų ar sutarties nustatytas taisykles, jis atsako užsakovui už nuostolius, kuriuos padarė vykdydami sutartį subrangovai.

Rangovas, sudaręs sutartis su subrangovais nepažeisdamas įstatymų ar sutarties, taip pat atsako:

Užsakovui už subrangovų prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą;
Subrangovams už užsakovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.

Vertinant, ar subrangovui tenka atsakomybė už netinkamos kokybės statybos darbus, nustatytina tai, kaip šalys pasiskirstė įsipareigojimus dėl darbų kokybės, t. y. ar tuos darbus užsakęs rangovas turėjo sutartinę pareigą ir realią galimybę kontroliuoti (tikrinti) atliekamus darbus, ar darbų vykdymo procese rangovą tenkino darbų vykdymo eiga, terminai, taip pat ar rangovas neprieštaravo dėl tarpinių darbų rezultatų kokybės. Rangovui neatlikus tarpinių darbų rezultatų kontrolinių matavimų, bandymų ar kitokios darbų kokybės patikros, kai tokią rangovo pareigą numato subrangos sutartis, ir laiku nepareiškus pretenzijų subrangovui dėl tarpinių rezultatų darbų kokybės, rangovas netenka teisės remtis tokių atliktų tarpinių darbų kokybės trūkumais priimdamas galutinį darbų rezultatą, jei nuo tarpinių darbų rezultatų tiesiogiai priklauso galutinio rezultato kokybė. Tokioje situacijoje, kai subrangos sutartimi užsako darbų atlikimą ir juos kontroliuoja rangovas, šis negali remtis galutinio rezultato trūkumais, jei subrangovas sąžiningai bendradarbiavo ir teikė informaciją rangovui apie statybos darbų eigą.

Rangos sutarties šalių bendradarbiavimas

CK 6.691 str. įtvirtina statybos rangos sutarties šalių bendradarbiavimo (kooperavimosi pareigą), t.y. jei iškyla kliūčių, kurios trukdytų tinkamai įvykdyti sutartį, kiekviena sutarties šalis (t.y. užsakovas, rangovas ar subrangovas) privalo imtis visų nuo jų priklausančių protingų priemonių toms kliūtims pašalinti. Jei šalis nevykdo šios pareigos, tai ji praranda teisę į nuostolių, padarytų dėl atitinkamų kliūčių nepašalinimo atlyginimą. Svarbu tai, kad išlaidas susijusias su kliūčių šalinimu, šaliai privalo atlyginti kita šalis statybos rangos sutartyje numatytais atvejais ir numatyto dydžio.

Rizikos pasiskirstymas tarp šalių

Bendroji taisyklė yra ta, kad rangovui tenka visa su sutarties vykdymu susijusi rizika, išskyrus atvejus, kai įstatyme ar sutartyje tiesiogiai nurodoma, kad rizika tenka užsakovui.

Statybos kokybės užtikrinimas

Jeigu sutartyje neapibrėžtos darbų kokybės sąlygos, jos turi atitikti įprastai keliamus reikalavimus (CK 6.663 str. 1 d.)

Statybos kokybei užtikrinti gali būti taikomi:

Statybos produktų privalomas sertifikavimas;
Sertifikuotų statybos produktų naudojimas, kai nenumatytas privalomas jų sertifikavimas;
Papildomi/ aukštesni/ specifiniai kokybės reikalavimai aiškiai specifikuoti sutartyje (apšvietimas, triukšmo izoliacija, drėgmės lygis, kt.);
Konkrečių subrangovų specifiniams darbams parinkimas;
Medžiagų bei įrangos ir/ar jų tiekėjų/gamintojų parinkimas ir kontrolė.

Jei rangovas neatlieka darbų kokybės patikros, kokia ji numatyta subrangos sutartyje, ir laiku nepareiškia pretenzijų subrangovui dėl tarpinių rezultatų darbų kokybės, rangovas netenka teisės remtis tokių atliktų tarpinių darbų kokybės trūkumais priimdamas galutinį darbo rezultatą, jei nuo tarpinių rezultatų tiesiogiai priklauso galutinio rezultato kokybė.

Užsakovas netenka teisės remtis atliktų darbų trūkumų faktu tuo atveju, jeigu darbų perdavimas ir priėmimas buvo tinkamas, t.y. atitinka visas sutarties ar įstatymų numatytas priėmimo sąlygas. Tačiau jei trūkumai neakivaizdūs, net ir tinkamo darbų priėmimo atveju nenurodžius trūkumų, užsakovas nepraranda teisės remtis trūkumų faktu.

Pagrindinės užsakovo teisės nustačius defektus yra:

Atsisakymas priimti darbus;
Reikalavimas neatlygintinai pašalinti trūkumus;
Reikalavimas sumažinti darbų kainą;
Reikalavimas trūkumų pašalinimo išlaidų atlyginimo (kai užsakovas jas pašalina savo sąskaita);
Sutarties nutraukimas;
Reikalavimas nuostolių atlyginimo (įkaitant patirtus defektų taisymo laikotarpiu);
Pasinaudojimas suteiktomis garantijomis ir/ar laidavimais.

IV. Rekomendacijos būsto savininkui

Šiame skyrelyje apibendrinta kai kuri praktinė patirtis, susiformavusi naujo būsto rinkoje pastaraisiais metais. Ji gali padėti būsto savininkams, apgalvoti kaip išvengti apmaudžių klaidų ir iki minimumo sumažinti nemalonias galimų neapsižiūrėjimų pasekmes.

Surinkite informaciją apie buto pardavėją

Naujų butų rinkoje veikia daug butus siūlančių firmų. Tarp jų gali būti ir neseniai į butų statybos ar pardavimo verslą atėjusių ir dar patirties neįgijusių kompanijų, ir tokių, kurios šiuo verslu užsiima jau daugelį metų. Naujokas rinkoje nereiškia, kad jis dirbs blogai ar pirkėjo problemos su juo užprogramuotos. Dažnai gali būti visai priešingai, kadangi naujokui reikia įsitvirtinti rinkoje ir pelnyti pirkėjų pasitikėjimą. Didžiausias pavojus pirkėjui būtų tada, jeigu butą pardavusi firma netikėtai „išnyktų“ ir nesklandumų atveju pirkėjas nebeturėtų iš ko išsireikalauti trūkumų pašalinimo. Taip gali atsitikti dėl prastos firmos finansinės būklės ir bankroto, dažniausiai įmonei nepajėgiant grąžinti skolų, tačiau galimi ir atvejai, kai įmonė steigiama tik laikinai, pavyzdžiui, nusipirkti konkretų sklypą, pastatyti gyvenamąjį namą ir jį parduoti. Pastarasis atvejis pavojingas pirkėjui, kadangi firma gali būti likviduota anksčiau negu pasibaigs garantinis statybos laikotarpis.

Kaip sužinoti ar firma patikima? Pirmiausiai reikia išsiaiškinti, ar butą parduodanti firma užsiima vien butų pardavimu, ar ir jų statyba. Dažniausiai didesnės kompanijos gyvenamuosius namus stato ūkio būdu, t.y., juos stato ir pačios parduoda. Pirkėjui taip patogiau, kadangi kokių nors problemų, pavyzdžiui, išryškėjusių buto defektų atveju pats buto pardavėjas ir privalo juos ištaisyti. Tuo tarpu, jei buto pardavėjas pats pirko jį iš statytojo, pardavėjui dar reikės išsireikalauti, kad statytojas pašalintų trūkumus, - tai gali būti sudėtingiau arba bent jau užimti daugiau laiko.

Paklauskite kada firma buvo įsteigta (įregistruota) – susidarysite vaizdą apie firmos patirtį. Naudinga būtų pamatyti ir firmos įstatus, - iš ten galima sužinoti įstatinio kapitalo dydį, taip pat ar fima nebuvo įsteigta tik terminuotam laikotarpiui. Mažas įstatinis kapitalas pats savaime nereiškia, kad firmos finansinė padėtis netvirta, kadangi tai nusako nuosavo ir skolinto kapitalo santykis, turto likvidumas ir kiti rodikliai. Tačiau esant mažam įstatiniam kapitalui, apyvartinėms lėšoms firma turės arba skolintis iš banko, arba rinkti iš būsto pirkėjų, - tai reikštų didelius pradinius įnašus, kas yra nepatogu vidutinių pajamų pirkėjui.

Reikia atsiminti, kad firma neprivalo pirkėjams rodyti savo įstatų ar finansinės atskaitomybės dokumentų. Todėl ši informacija jums gali būti neprieinama.

Apsilankykite kituose pardavėjo parduotuose (ir statytojo pastatytuose) namuose

Taigi išsiaiškinote kas yra buto pardavėjas ir kas statytojas. Toliau sužinokite ar buto pardavėjas yra pardavęs ir daugiau namų, ar šis yra pirmasis. Jei buvo daugiau, visada verta pakalbėti su buvusiais pirkėjais, pirkusiais iš tų pačių firmų. Su kokiomis problemomis jie susidūrė? Kokie išryškėjo statybos defektai? Kaip pavyko juos pašalinti? Ar buto pardavėjas geranoriškai pripažino trūkumus, ar teko ginčytis, o gal ir bylinėtis teisme? Ką buvę butų pirkėjai šiandien darytų kitaip? Visa ši informacija bus labai vertinga, norint išvengti nemalonių netikėtumų ir išsiaiškinti kokioms sutarčių nuostatoms ar konkretiems statybos darbams reikėtų skirti padidintą dėmesį.

Jeigu buto pardavėjas parduoda pirmąjį namą, tada praeitos patirties nėra ir pirkėjui tenka kažkaip kompensuoti tokios informacijos stoką. Greičiausiai jam teks daug atidžiau skaityti sutartį ir daugiau dėmesio skirti tam, kad įsitikinti ar kokybiškai vykdomi statybos darbai.

Kooperuokitės su kitais būsto pirkėjais

Kai to paties gyvenamojo namo pirkėjai bando išspręsti visas problemas kiekvienas atskirai, jie praranda daug galimybių. Juk visi jie turi vieną bendrą tikslą ir labai panašias, galima būtų pasakyti sutampančias problemas, todėl šiuo atveju gerai tinka priežodis „vienas už visus – visi už vieną“. Veikdami bendrai, jie galėtų kur kas paprasčiau spręsti informacijos surinkimo ir apsikeitimo, derybų su pardavėju ir net statybos priežiūros bei kokybės užtikrinimo problemas. Tam tikslui geriausia suburti iš būsto pirkėjų neformalią iniciatyvinę grupę, pasiskirstyti užduotimis ir nuolat keistis informacija. Idealiu atveju, kai pavyksta suburti tikrai gerą iniciatyvinę grupę ir apjungti daugumą namo butų pirkėjų, tikslinga pasisamdyti nepriklausomą ekspertą statybos techninei priežiūrai, kuris operatyviai informuotų pirkėjus apie visus pastebėtus statybos kokybės pažeidimus. Atsižvelgiant į šio klausimo svarbą pirkėjui, priede yra pateiktos detalios teisinės nuostatos dėl statinio projekto ir statybos vykdymo priežiūrų.

Steigiame gyvenamojo namo statybos bendriją

Jeigu susiburia pakankamai gerai statybų plonybes išmanančių bendraminčių, suinteresuotų pasistatyti daugiabutį gyvenamąjį namą ir, kas svarbiausia, pasiryžusių patiems įdėti laiko ir pastangų, gali būti tikslinga nuo pat pradžių įsteigti gyvenamojo namo statybos bendriją, kuri įsigytų sklypą, organizuotų projekto parengimą, susirastų rangovą, rūpintųsi statybos priežiūra, rinktų rinkliavas iš bendrijos narių-butų pirkėjų, apmokėtų projektuotojui ir rangovui ir vykdytų visas užsakovo funkcijas.

Remiantis LR Vyriausybės 1993 m. nutarimu Nr. 280, gyvenamojo namo statybos bendrija yra fizinių asmenų susivienijimas, siekiantis aprūpinti jos narius individualiais gyvenamaisiais namais arba butais. Bendrija turi juridinio asmens teises, ją gali steigti ne vien fiziniai asmenys, bet ir įmonės, įstaigos ar organizacijos. Bendriją steigia bendrijos steigiamasis susirinkimas, o juridinio asmens teises bendrija įgyja nuo jos įstatų įregistravimo savivaldos institucijoje dienos. Bendrijos nariai yra tvirtinami steigiamajame susirinkime, taip pat vėliau priimami įstatų nustatyta tvarka.

Baigus statyti gyvenamąjį namą turi būti sudaryta gyvenamojo namo savininkų bendrija.

Teigiamos tokio darbo organizavimo pusės yra tai, kad išsiverčiama be tarpininkų-perpardavėjų, statybos užsakovu yra patys butų pirkėjai, apsijungę į bendriją. Taip užtikrinama motyvacija tinkamai statybos darbų priežiūrai ir kitas betarpiškas pirkėjo interesų atstovavimas. Kad gerai vykdytų šias funkcijas, bendrijos nariams reikia turėti pakankamą kvalifikaciją, išmanyti statybos teisę ir turėti kitų ekonominių-techninių žinių. Kadangi bendrijos valdymo organai turi plačius įgaliojimus, tvarko bendrijos lėšas, tai nesėkmingais atvejais galimi valdybos piktnaudžiavimai ir konfliktai tarp bendrijos valdymo organų ir jos narių. Šiuo požiūriu neabejotinai geriau, jei bendrijos steigėjais yra patys suinteresuoti butų pirkėjai. Nerekomenduojama dalyvauti gyvenamojo namo statybos bendrijoje, kurią įsteigia fiziniai ar juridiniai amenys verslo tikslais, o ne tam, kad pasistatytų sau butus kartu su kitais bendrijos nariais.

O gal verta sudaryti jungtinės veiklos sutartį?

Jungtinė veiklos sutartis6 suteikia galimybę sėkmingai organizuoti statybas tiems statybos subjektams, kurie turi ribotus išteklius. Pavyzdžiui vienam subjektui turint pakankamas finansines galimybes, o kitam technines ir/arba žemės sklypą, tinkamą statyboms, jiems pasirašius jungtinės veiklos sutartį, galimas sėkmingas statybų organizavimas.

Esminės sąlygos, kurias būtina aptarti jungtinės veiklos (parterystės) sutartyje yra:

Tikslas, kuriam pasiekti šalys įsipareigoja suvienyti savo pastangas ir atitinkamai organizuoti savo tarpusavio santykius – t. y. tam tikro pastato ar statinio statyba ir statybos darbų finansavimas;
Konkretūs sutarties šalių įsipareigojimai, kad pasiekti tikslą.
Sąlygos dėl įnašų į jungtinę veiklą:
1. įnašu pripažįstama viskas, kuo sutarties šalis prisideda prie bendros veiklos - pinigai, kitas turtas, profesinės žinios, įgūdžiai, dalykinė reputacija;
2. jeigu sutartyje nėra aptarti partnerių įnašų dydžiai (jie įvertinami pinigais partnerių susitarimu), preziumuojama, kad jie yra lygūs;
3. jeigu vienas iš partnerių įnašų į jungtinę veiklą yra nekilnojamasis daiktas, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis privalo būti patvirtinta notaro;
4. paprastai partnerių įnašai tampa visų partnerių bendrąja daline nuosavybe (jeigu kitaip nenustato sutartis).

Susipažinkime su namo aplinka

Paprašykite pardavėjo leisti susipažinti su generaliniu planu, kuriame būtų parodyta jūsų namo vieta ir jį supantys aplinkiniai namai ar kiti objektai. Įvertinkite jūsų buto orientaciją pasaulio šalių atžvilgiu, kokiu atstumu išsidėsto kaimyniniai namai, koks bus jų aukštingumas ir ar jie neužstos saulės šviesos. Kokios bus sąlygos privažiuoti prie namo ir pasistatyti automobilį, ar numatytos vaikų žaidimų aikštelės, dviračių takai, želdinių zonos ir pan.

Gyvenamosios teritorijos užstatymo pradžioje daugelis pastatų dar nepastatyti, todėl vien iš apžiūros sunku spręsti kokia bus namo aplinka. Tik užbaigus visas statybas neretai pasirodo, kad užstatymo tankis per didelis, namai išsidėsto arti vienas prie kito, užstodami saulę, o žaliųjų zonų nedaug. Brangstant žemei ir išliekant didelei naujų butų paklausai, statytojai stengiasi kuo pilniau išnaudoti sklypo plotą, kas šiandien nulemia kompaktiškos statybos tendenciją. Vartotojui tai visai nepageidautini dalykai, bloginantys gyvenimo komfortą. Todėl pasistenkite nuo pat pradžių įsivaizduoti kaip atrodys jūsų gyvenamasis rajonas, ar jame bus pakankamai jauku ir ar jūsų įdėti į butą dideli pinigai neatneš jums nusivylimų.

Namo šildymo sistema

Išlaidos namo šildymui sudaro turbūt didžiausią gyventojų namo eksploatavimo išlaidų dalį. Todėl į suprojektuotą naujo namo šildymo būdą vertėtų pasižiūrėti atidžiau.

Naujuose namuose paprastai naudojami 2 variantai: arba namo šildymo sistema prijungiama prie miesto centralizuoto šilumos tiekimo tinklų, arba name įrengiama autonominė gamtinių dujų katilinė. Jeigu pirmame variante ant visų radiatorių papildomai įrengiami šilumos dalikliai, tai centralizuotas šildymas bus ne blogesniu, o greičiausiai geresniu variantu, lyginant su namo gamtinių dujų katiline, ypač dideliuose miestuose, kuriuose tiekiama šiluma nėra brangi. Kadangi centralizuoto šilumos tiekimo pranašumai ryškūs ten, kur didelis šilumos vartojimo tankis, tai mažesniuose miestuose dujų katilinė gali būti pranašesnė ir namo šildymas šiuo variantu neretai gyventojams kainuotų pigiau, netgi įvertinus neišvengiamą gamtinių dujų brangimo perspektyvą.

Dujinė katilinė gali būti įrengiama namo rūsyje, pastogėje arba priblokuojama prie namo.

Kai kada naujos statybos namuose įrengiami individualūs gamtinių dujų katilai kiekvienam butui. Tai nerekomenduotinas variantas, - visi dujiniai katilai kainuos gerokai brangiau negu viena bendra dujinė katilinė, - tokia statyba bus brangesnė. Be to, gali kilti problemų dėl degimo dujų pašalinimo, laiptinių šildymo, „atšaldytų“ kaimyninių butų kaimynams išvykus ir kt.

Patikrinkite kokias įgyjate teises į žemės sklypą

Pagal buto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į butą pardavėjas perduoda ir pirkėjo teises į tą žemės sklypo dalį, kurią užima gyvenamasis namas. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas gyvenamasis namas, savininkas, tai pardavėjas buto pirkimo-pardavimo sutartimi perduoda pirkėjui arba nuosavybės teisę į tą žemės sklypą, arba žemės nuomos, arba sklypo užstatymo teisę. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, - yra negaliojanti [3, 6.394 str., 1 ir 2 dd.].

Dažniausiai sklypas priklauso pardavėjui nuosavybės teise ir nusipirkęs butą pirkėjas kartu su butu įgyja bendrosios dalinės nuosavybės teisę į sklypą. Pirkėjo dalis sklype nėra kaip nors apibrėžiama ribomis natūroje, ji gali būti apibrėžta sutartyje kaip pirkėjo buto naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykis. Jei sutartyje buto pirkėjui tenkanti bendrosios nuosavybės dalis nėra nustatyta, tai preziumuojama, kad ji yra tokia pati kaip ir kitų butų savininkų, t.y., visas sklypas padalinamas butų savininkams lygiomis dalimis.

Kai kada buto pardavėjas nuomoja sklypą ir buto pirkimo-pardavimo sutartimi perduoda buto pirkėjui nuomininko teises. Tokiu atveju reikia išsiaiškinti kokiomis sąlygomis sklypas yra nuomojamas, kokios sklypo nuomininko prievolės pereina buto pirkėjui ir kaip nuomos sąlygos gali keistis ateityje. Nusipirkęs butą gyventojas juk neturės pasirinkimo – nuomoti sklypą ar ne, todėl iš esmės pablogėjus nuomos sąlygoms, galimi nemalonumai ir konfliktinės situacijos. Dėl šios priežasties pirmenybė teiktina sklypams, pereinantiems į namo gyventojų nuosavybę.

Išsiaiškinkite kas įeina į buto dalinę apdailą

Dauguma butų vis dar parduodami su taip vadinama daline apdaila. Nors tokia praktika suteikia galimybes buto savininkui prisitaikyti buto apdailą pagal savo poreikius, o kartais net ir pasirinkti buto išplanavimą, tačiau ji sudaro ir nemažų nepatogumų naujo daugiabučio namo gyventojams. Naujų butų savininkams teks mažiausiai keletą mėnesių, o kai kada ir metus ir daugiau užsiimti statybos darbais, bus nešiojamos statybinės medžiagos, triukšmaujama, gali nukentėti laiptinių būklė. Ne visi butai baigs statybas vienu metu, tai irgi sudarys nepatogumus tiems, kurie jau baigė statybas, atšventė įkurtuves ir norėtų pradėti gyventi normalų gyvenimą be statybinės netvarkos ir triukšmo.

Butų pardavimas dalinės apdailos stadijoje daugiau prasmingas individualizuotuose daugiabučiuose namuose, kaip kad sublokuotų namų (vadinamų kotedžų) atveju, kur butų skaičius nedidelis, o pirkėjo individualaus pasirinkimo galimybėms teikiama kur kas daugiau reikšmės. Tuo tarpu daugiabučiuose namuose su dideliu butų skaičiumi jis vargu ar gali būti rekomenduojamas. Atsižvelgiant į tai, nuo 2004 m. visi statiniai, tame tarpe ir gyvenamieji namai turi būti priduodami su pilna apdaila. Tačiau jei klientas pageidauja pats pasidaryti buto apdailą, esama teisinė sistema to nedraudžia.

Statybų teisėje terminas „dalinė apdaila“ nėra naudojamas. Todėl svarbu išsiaiškinti šio termino turinį. Apdaila vadinami paskutinieji statybos darbai, po kurių jau nebeturėtų būti atliekama jokių, kad ir mažo remonto darbų. Tačiau kokia dalis šių „paskutiniųjų statybos darbų“ įeina į parduodamo buto dalinę apdailą, dažnai lieka neaišku. Todėl būtina konkrečius darbus, įskaitomus į buto dalinę apdailą, išvardinti buto pirkimo-pardavimo sutartyje. Tada pirkėjas žinos ką iš tikrųjų perka, taip pat kokius buto baigiamuosius apdailos darbus jam teks daryti savo jėgomis. Tai svarbu, kadangi paprastai sutartyse nustatomi įpareigojimai pirkėjui užbaigti jo buto vidaus apdailos darbus glaustais terminais (3-5 mėnesiai), o už vėlavimą atlikti šiuos darbus taikomos nemažos baudos.

Namo garantinis terminas

Statinio garantinis terminas nustatomas statinio projektavimo, rangos ir statinio statybos techninės priežiūros sutartyse (Statybos įstatymo 36 str., 1 d.). Šis terminas pradedamas skaičiuoti nuo statinio pripažinimo tinkamu dienos ir negali būti trumpesnis kaip 5 metai, paslėptų statinio konstrukcijų ir paslėptų statybos darbų7 – 10 metų, o jeigu buvo nustatyta šiuose elementuose tyčia paslėptų defektų, - 20 metų.

Už per garantinį laikotarpį nustatytus statinio defektus Civilinio kodekso nustatyta tvarka atsako statinio projektuotojas, rangovas ir statinio statybos techninis prižiūrėtojas. Tačiau buto pirkėjas turėtų dėl išryškėjusių defektų kreiptis pas jam butą pardavusią firmą. Pirkėjui taip būtų patogiausia, kadangi pirkėjas turėjo sutartinių santykių tik su šia firma, o ne su projektuotojais ar rangovais. Be to, pirkėjui gali būti nelengva išsiaiškinti kuris iš minėtų asmenų – projektuotojas, rangovas ar prižiūrėtojas yra kalti dėl defektų.

Todėl pirkėjas privalo atidžiai išnagrinėti buto pirkimo-pardavimo sutarčių nuostatas, nustatančias garantijas dėl galimų defektų:

kokie garantiniai terminai nustatyti galimiems namo (buto) defektams išaiškinti;
ar garantiniai terminai atitinka Civilinio kodekso reikalavimus;
pas ką pirkėjas turės kreiptis dėl garantiniu laikotarpiu išryškėjusių defektų pašalinimo;
per kiek laiko defektai privalo būti pašalinti.

Buto perdavimas pirkėjui ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytu dokumentu. Dažnai kyla klausimas, ar buto priėmimo-perdavimo aktą pasirašęs ir nenurodęs statybos defektų pirkėjas išlaikys teises reikalauti neatlygintino galimų defektų pašalinimo, jeigu tokie defektai išryškėtų vėliau garantiniu laikotarpiu. Civilinis kodeksas nustato, kad aplinkybė, kad pirkėjas priėmė pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų neatitinkantį nekilnojamąjį daiktą, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties įvykdymą net ir tais atvejais, kai toks neatitikimas buvo aptartas nekilnojamojo daikto perdavimo dokumente [3, 6.398 str. 4 d.]. Taigi jei pirkėjas pasirašė buto priėmimo-perdavimo aktą, nenurodęs statybos defektų, kurie išryškėjo vėliau, jis išlaiko teisę reikalauti iš pardavėjo neatlygintinai pašalinti šiuos defektus, jei garantinis laikotarpis tebegalioja. Ši pirkėjo teisė išlieka net ir tuo atveju, jei buto priėmimo-perdavimo akte būtų nurodyta, kad jį pasirašęs ir statybos defektų nenurodęs pirkėjas netenka teisės reikšti pretenzijas vėliau.

Susitarkite kas (pirkėjas ar pardavėjas) ir kokiomis dalimis apmokės notaro paslaugas, įforminant buto pirkimo-pardavimo sutartį

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str., 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią.

Notaro pareiga - tvirtinant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, užtikrinti, kad nei pardavėjas, nei pirkėjas nebūtų apgauti ir finansiškai nenukentėtų. Pasirašydamas sutartį, notaras visuomet patikrina ar parduodamam butui ar kitam nekilnojamam turtui nėra uždėta jokių apribojimų (įkeitimo, arešto ir pan.). Todėl sutartį tvirtindami notariniu būdu, tiek pirkėjas, tiek pardavėjas išvengs nemažai galimų teisinių pavojų.

Notaro paslaugos priklauso nuo parduodamo buto kainos ir paprastai kainuoja apie 1-2 tūkst. Lt, tai atitinka buto kainą nuo 143 tūkst. Lt iki 342 tūkst. Lt. Todėl geriau iš anksto susitarti su pardavėju kas apmokės notaro paslaugas, - pardavėjas ar pirkėjas. Kadangi tiek pardavėjas, tiek pirkėjas yra suinteresuoti buto pirkimu-pardavimu, logiška būtų šias išlaidas dalinti pusiau. Rekomenduojama tokį susitarimą įtraukti į preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį.

Patikrinkite pardavėjo ir pirkėjo teisių ir pareigų balansą sutartyje

Sutarčių taikymo praktika rodo, kad dažnai pardavėjo ir pirkėjo įsipareigojimai yra nesubalansuoti vartotojo nenaudai. Tai ypač liečia tokius sutartinius dalykus kaip:

Sutarties punktų skaičius, kuriuo nustatoma pirkėjo atsakomybė už įsipareigojimų nevykdymą, lyginant su punktų, nustatančių analogišką pardavėjo atsakomybę, skaičiumi
Sankcijos už įsipareigojimų nevykdymą (baudos, delspinigiai)
Galimybės vienašališkai nutraukti sutartį
Statybos defektų nustatymas ir jų taisymo procedūra
Apmokėjimas notarui už buto pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą.

Jeigu sutartyje nustatyta akivaizdi šalių nelygybė, pirkėjas turi derėtis su pardavėju dėl sąlygų peržiūrėjimo. Buto pirkimo-pardavimo sutartis priskiriama prie vartojimo sutarčių, kuriomis labiau apsaugomi silpnesniosios pusės – buto pirkėjo - interesai. Nustatęs sutartyje nesąžiningas sąlygas, pažeidžiančias jo interesus, pirkėjas turi teisę dėl šio pažeidimo kreiptis į Nacionalinę vartotojų teisių apsaugos tarybą prie LR Teisingumo ministerijos.

V. Pasiūlymai dėl esminio būsto savininkų teisių sustiprinimo, užtikrinant statybos darbų kokybę ir šalinant atsiradusius statybos defektus

Iš aukščiau atliktos vartotojų skundų analizės ir pateiktų teisinio statybų reglamentavimo nuostatų galima daryti išvadą, kad teisės aktai suteikia vartotojams pakankamai teisinių galimybių išvengti nemalonių situacijų, susijusių su nekokybiškais statybos darbais, taip pat apginti savo teises ir išsireikalauti statybos defektų pašalinimo be papildomų vartotojo išlaidų. Labai svarbų vaidmenį čia vaidina statinio statybos techninis prižiūrėtojas, kuris privalo nuolat kontroliuoti statybos darbų ir medžiagų kokybę ir fiksuoti visus atsiradusius pažeidimus ir nukrypimus nuo statybos projekto arba normatyvinių statybos reikalavimų.

Naujo būsto pirkėjas arba rekonstruojamo, remontuojamo būsto savininkas turi teisę pasiūlyti statytojui pasamdyti savo pasiūlytą prižiūrėtoją, turintį kvalifikacinį pažymėjimą (atestatą). Taip pat jis gali pasisamdyti savo prižiūrėtoją, kuris atlieka nepriklausomą statinio darbų eigos stebėjimą ir informuoja savininką apie visus nukrypimus statybos darbų eigoje.

Kvalifikuoti būstų savininkai, turintys specialių žinių, gali ir patys įvertinti statybos darbų kokybę ir, nustatę pažeidimus, operatyviai formuluoti pretenzijas rangovui.

Pagrindinės kliūtys, dėl kurių būstų savininkų teisės ginamos nepakankamai efektyviai, yra:

1) specialių žinių trūkumas, neleidžiantis būstų savininkams prevenciškai užkirsti kelią statybos defektų atsiradimui ir

2) nepakankama valstybės institucijų pagalba būsto savininkui, atsiradus statybos defektams.

Pirmoji priežastis gali būti pašalinta, įdiegus gerą būstų savininkų mokymo ir švietimo programą. Deja, toks švietimas šiandien nevykdomas, kadangi nei vienai valstybės institucijai tai nepriskirta pagal pareigines funkcijas, o nepriklausomos vartotojų gynėjų organizacijos šiam tikslui neturi lėšų ir negali pasisamdyti kvalifikuotų dėstytojų.

Antroji priežastis susijusi su tuo, kad vartotojų apsaugos funkcijos yra išsklaidytos per keletą organizacijų ir neretai vartotojai nežino kur kreiptis. Pavyzdžiui, Nacionalinė vartotojų teisių apsaugos tarnybos pagrindinės funkcijos sudaro nesąžiningų sutarčių sąlygų išaiškinimas ir jų pašalinimo iš sutarčių inicijavimas. Dėl atsiradusių statybinių defektų vartotojai gali kreiptis į jau minėtą Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos. Tačiau visada geriau prevenciškai išvengti statybos defektų, negu po nueiti ilgus ginčų kelius, kainuojančius nemažai nervų, o neretai ir pinigų.

Būsto savininkų švietimui, mokymams, taip pat kitų paslaugų, susijusių su reikiamos statybų darbų kokybės užtikrinimu, teikimu tikslinga pasitelkti nepriklausomas vartotojų organizacijas. Turėdamos atitinkamą finansavimą, jos galėtų vykdyti šias funkcijas:

organizuoti statybų techninę priežiūrą, atstovaujant būsto savininkus;
priimti skundus dėl nekokybiškų statybos darbų ir defektų ir arba tarpininkauti, sprendžiant ginčą taikiu būdu, arba perduoti skundą institucijoms pagal pareigines funkcijas;
organizuoti būsto savininkų ir kitų suintersuotų gyventojų švietimą ir mokymus.

a) funkcija būtų kliento apmokama, tačiau palyginti nedideliu įkainiu, mažesniu už rinkos įkainius. b) ir c) funkcijos būtų nemokamos, todėl jos turėtų būti finansuojamos valstybės lėšomis. Tuo tikslu Teisingumo ministerija turėtų skelbti konkursą nevyriausybinėms vartotojų gynėjų organizacijoms dėl tokio pobūdžio darbų atlikimo 2-3 metų laikotarpiui. Pagal turimą patirtį ir pajėgumus laimėjusi konkursą NVO sudarytų su Teisingumo ministerija atitinkamą sutartį, pagal kurią valstybė skirtų laimėjusiai NVO lėšas. Kitą dalį lėšų NVO užsidirbtų pati, kadangi galėtų pasisamdyti kvalifikuotus ekspertus, organizuoti mokymus ir kt. Taip pat vartotojai būtų informuoti apie šios NVO numatomą darbą vartotojų gynimo srityje ir vartotojai būtų kviečiami mokytis. Šitokiu būdu būtų galima vykdyti svarbią statybos broko prevencijos programą, kurios šiuo metu nėra ir dėl to kyla aibė sunkiai sprendžiamų problemų.

Atitinkamas LR Vyriausybės nutarimo projektas pridedamas žemiau.

Projektas

Lietuvos Respublikos Vyriausybė

N U T A R I M A S

2009 m ______________ mėn _____ d. Nr _____

Dėl vartotojų atstovavimo stiprinimo gyventojams svarbiais ūkio klausimais

Siekdama sustiprinti vartotojų interesų gynimą ir jų atstovavimą, valstybės institucijoms priimant sprendimus vartotojams svarbiais klausimais, atsižvelgdama į nepakankamą vartotojų interesų gynimą energetikos, būsto, komunalinių paslaugų ir kitose gyventojams aktualiose ūkio srityse, taip pat pasitelkdama vartotojų teisių ir interesų gynimo srityje dirbančias nevyriausybines organizacijas,

Vyriausybė n u t a r i a:

1) Pasiūlyti nevyriausybinėms vartotojų organizacijoms (NVO) sutarčių su Teisingumo ministerija pagrindu nustatytam laikotarpiui atstovauti vartotojus tokiose ūkio srityse:

energetika ir vandens tiekimas (įskaitant daugiabučių namų energetinį ir vandens ūkį)
daugiabučių namų administravimas ir priežiūra (išskyrus namų energetinį ir vandens ūkį)
naujo būsto statyba ir remontas

Nustatyti, kad konkurso būdu atrinktos, atstovaujančios vartotojus NVO sutarties laikotarpiu vykdo tokias funkcijas:

tarpininkauja tarp vartotojų ir valdžios institucijų, priimant ir sprendžiant vartotojų skundus
nagrinėja naujai rengiamų ar keičiamų teisės aktų projektus, teikia suinteresuotoms žinyboms išvadas
teikia iniciatyvinius pasiūlymus Vyriausybei vartotojams svarbiais klausimais
vykdo vartotojų švietimą
teikia mokamas paslaugas vartotojams .

Įpareigoti Finansų ministeriją, sudarant 2010 m biudžetą, numatyti lėšas atstovaujančių vartotojus NVO finansavimui.

Pavesti Teisingumo ministerijai:

iki š.m. gruodžio 1 d. parengti NVO atrankos konkurso nuostatų projektą ir teikti Vyriausybei
vadovaujantis Vyriausybės patvirtintais nuostatais, iki š.m. pabaigos atrinkti NVO atstovauti vartotojus išvardintose 3 srityse ir sudaryti su jomis sutartis dėl vartotojų atstovavimui 2-3 metų laikotarpiui.

2) 2010 m I ketvirtyje įvesti Vyriausybės kanceliarijoje Ministro Pirmininko patarėjo vartotojų klausimais pareigybę, skiriant finansavimą iš valstybės biudžeto. Į šią pareigybę skirti 3 metų laikotarpiui, konkurso tvarka atrenkant iš NVO pasiūlytų 3 kandidatų.

Nustatyti, kad patarėjas vartotojų klausimais vykdo šias funkcijas:

tarpininkauja tarp valstybės institucijų ir NVO
nagrinėja vartotojams svarbių Vyriausybės sprendimų projektus, organizuoja jų svarstymą su NVO, teikia Vyriausybei išvadas ir pasiūlymus
rengia iniciatyvinius pasiūlymus Vyriausybei vartotojams svarbiais klausimais
palaiko ryšius su NVO tikslu jas stiprinti ir pasitelkti vartotojų interesų gynimui

Pavesti Teisingumo ministerijai š.m. IV ketvirtyje parengti patarėjo vartotojų klausimais pareigybinius nuostatus.

Ministras pirmininkas

1 Tapusiųjų naujo buto savininku prieš …. metų dalis visame atsakiusiųjų į anketą butų savininkų skaičiuje

2 Statytojas (užsakovas) – Lietuvos ar užsienio valstybės fizinis ar juridinis asmuo, kuris investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas (ar jas paveda atlikti kitam fiziniam ar juridiniam asmeniui)

3 Detalusis planas – teritorijų planavimo dokumentas, kuriame yra nustatytos žemės sklypų ribos, teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimas (statybos ir kitos veiklos privalomosios sąlygos)

4 Detalusis teritorijų planavimas – savivaldybės teritorijos dalių planavimas žemės sklypo riboms nustatyti, naudojimo ir veiklos jame plėtojimo sąlygoms nustatyti, pakeisti arba pnaikinti

5 Esminiai statinio reikalavimai [Lietuvos Respublikos statybos įstatymas. Žin., 2001, Nr. 101-3597, 4 straipsnis]:

1) mechaninis atsparumas ir pastovumas;

2) gaisrinė sauga;

3) higienos, sveikatos ir aplinkos apsauga;

4) saugus naudojimas;

5) apsauga nuo triukšmo;

6) energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas.

6 Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du arba daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą arba žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai [LR CK 6.969 str. 1 d.]

7 Paslėpto statinio konstrukcijos ir paslėpti statybos darbai – konstrukcijos, paslėptos vėliau sumontuotų ktų konstrukcijų, ar statybos darbai, paslėpti vėliau atliktų darbų [1, 2 str., 69 d.]

Projektai

Vartotojų teisių apsauga energetikos ir komunalinių paslaugų srityje

Darbo ataskaita

2009 m. rugsėjis

I. Naujo būsto pirkėjų ir savininkų nusiskundimų analizė

Naujo būsto pirkėjų apklausa dėl statybos kokybės

Statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas privalo:

Statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas ir statinio projekto dalies vykdymo priežiūros vadovas turi teisę:

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas privalo:

Priklausomai nuo statinio sudėtingumo statytojas nustato tokias techninės priežiūros organizavimo formas:

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas (bendrosios statinio statybos techninės priežiūros vadovas) turi teises:

IV. Rekomendacijos būsto savininkui

Patikrinkite kokias įgyjate teises į žemės sklypą

Patikrinkite pardavėjo ir pirkėjo teisių ir pareigų balansą sutartyje